Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, verzeichnet für die ersten drei Quartale 2024 einen Büroflächenumsatz an den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) in Höhe von rund 1,59 Mio. m². Das sind 4 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, 18 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt.
Pierre Nolte, Head of Offices & Leasing bei Cushman & Wakefield Germany, kommentiert: „Wir bemerken einen deutlichen Anstieg der Aktivität auf Nutzerseite, die sich noch nicht in den Marktzahlen widerspiegelt. Der Markt bleibt aber weiterhin segmentiert, und zwar hinsichtlich der starken Nutzerfokussierung auf Toplagen sowie auf hohe Qualitäten. Damit steigt der Druck in den Innenstädten, während Nebenlagen nicht vom Angebotsengpass profitieren. In diesen Lagen sehen wir vor allem Mietvertragsverlängerungen zu verbesserten Konditionen oder den vielfach beschriebenen Flight to Quality, der weiterhin das Geschehen dominiert und zu insgesamt steigenden Leerständen führt.“
Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield, ergänzt: „Die konjunkturelle Lage hat sich im Laufe des Sommers weiter verschlechtert und der Ausblick ist verhalten. Das sind keine guten Vorzeichen für eine Belebung des Bürovermietungsmarktes. Impulse werden, wenn überhaupt, von der Notwendigkeit zu Veränderungen bei den Nutzern kommen. Das können beispielsweise Neuanmietungen aus Gründen der Verbesserung von Lage- und Objektqualität oder eine langfristige Sicherung im Rahmen von Eigennutzerkäufen sein.“
Flächenumsatz: Leicht über Vorjahreszeitraum
- Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1–3 2023) zeigt sich eine starke Zunahme des Flächenumsatzes in München (+36 Prozent), Stabilität in Frankfurt, leichter Rückgang in Berlin (-3 Prozent) und deutliche Rückgänge in Hamburg und Düsseldorf (je -9 Prozent).
- Das 3. Quartal hat einen Flächenumsatz von rund 523.000 m² und liegt damit im Schnitt der Einzelquartale seit Anfang 2023. Das zeigt eine gewisse Stabilität auf niedrigem Niveau. Für das Gesamtjahr 2024 wird ein Flächenumsatz in Höhe von 2,2 Mio. m² erwartet – ein leichtes Plus von 4 Prozent gegenüber 2023.
- Im Berichtszeitraum Q1–3 2024 gab es 16 Abschlüsse in der Größenklasse ab 10.000 m², davon sechs in Berlin und fünf in München. Im gesamten Jahr 2023 gab es zwölf. Die größte Anmietung des 3. Quartals 2024 ist die der Stadt Hamburg über rund 21.000 m² in den „Tanzenden Türmen“.
- In der Branchenstatistik führen die Industrieunternehmen (225.000 m²) vor der öffentlichen Verwaltung (205.000 m²).
Mietpreise: Mietpreisniveau steigt weiter
- Im 3. Quartal sind die Spitzenmieten in München auf monatlich 52 Euro/m2 (+1,00 Euro/m²) und in Düsseldorf auf 43,50 Euro/m² (+1,50 Euro/m²) gestiegen. In den anderen Märkten blieb die Spitzenmiete stabil. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist die Spitzenmiete in allen Märkten, teils deutlich, gestiegen.
- Im Durchschnitt der Top-5-Märkte beträgt das Wachstum der Spitzenmiete 0,8 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und 5,2 Prozent zum Vorjahrjahreszeitraum.
- Bei den Durchschnittsmieten zeigt sich weiterhin ein uneinheitliches Bild zwischen Wachstum, Stabilität und Rückgang. Im Durchschnitt der Top-5-Märkte beträgt der Anstieg der Durchschnittsmiete 1,8 Prozent im Vergleich zum Vorquartal.
- Die mietfreien Zeiten in innerstädtischen Toplagen betrugen, bezogen auf einen 5-Jahresvertrag, über alle Top-5-Märkte 8 Prozent.
Leerstand: Leerstand nimmt weiter zu
- Der Büroflächenleerstand der Top-5-Märkte notiert zum Ende des 3. Quartals 2024 bei 5,99 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 7,7 Prozent und liegt 1,1 Prozentpunkte über dem Wert von vor zwölf Monaten.
- Unter den Top-5-Märkten hat Hamburg mit 5,2 Prozent weiterhin die niedrigste Leerstandsquote, Düsseldorf mit 10,1 Prozent die höchste.
- Das Angebot an Untervermietungen ist im 3. Quartal gegenüber Ende Juni leicht auf 598.000 m² gesunken.
- Bis Ende 2024 wird ein weiterer Anstieg der Leerstandsquote auf rund 8,0 Prozent und im folgenden Jahr auf 8,6 Prozent erwartet. Ursächlich dafür sind die unvermieteten Flächen in den zahlreichen Fertigstellungen sowie Flächenverkleinerungen bei Umzügen vieler Nutzer.
Fertigstellungen: Höchstes Fertigstellungsvolumen seit 2003
- In den ersten drei Quartalen 2024 wurden rund 940.000 m² Bürofläche fertigstellt. 64 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Das mit Abstand größte Fertigstellungsvolumen entfällt auf Berlin (409.000 m²), München rangiert auf Platz 2 (185.000 m²).
- Im Gesamtjahr 2024 werden voraussichtlich rund 1,47 Mio. m² neue Fläche dem Markt zur Verfügung gestellt. Im darauffolgenden Jahr geht die Zahl voraussichtlich weiter zurück, wird aber noch die 1-Mio.-Marke übertreffen.
