Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, hat für den gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland von Januar bis September 2024 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 16,43 Mrd. Euro registriert. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum ist das ein Umsatzplus von rund 11 Prozent.
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Wenngleich die Marktdynamik noch schleppend ist, scheint sich die Preis- und Renditestabilisierung für das Core-Segment allmählich zu festigen. Eine Entwicklung, die nun auch vermehrt internationale Investoren beobachten und Deutschland wieder als hochattraktiven Investitionsstandort in ihren Anlagestrategien betrachten. Bei einem sich weiter stabilisierenden Finanzierungsumfeld und sinkenden Anleiherenditen werden vor allem international agierende Akteure den Markteintritt suchen“.
Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield, ergänzt: „Es war abzusehen, dass die beiden Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank kurzfristig nicht zu einer signifikanten Zunahme der Transaktionsaktivitäten führen würden. Bei einer nachhaltig stabilen Inflation werden weitere Zinssenkungen jedoch mittelfristig für mehr Stabilität und Planungssicherheit hinsichtlich Preisfindung und Kaufentscheidungen am Immobilienmarkt sorgen“.
Transaktionsvolumen: Die Talsohle scheint durchschritten
- Im Jahresvergleich kann der gewerbliche Investmentmarkt nun seit drei Quartalen in Folge Umsatzzuwächse verbuchen. Die rückläufigen Transaktionsumsätze aus dem Vorjahr scheinen überwunden. Auffällig ist dabei die deutliche Zunahme an Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich.
- Auch im 3. Quartal 2024 reiht sich das Transaktionsvolumen in Höhe von 5,28 Mrd. Euro in die Größenordnungen der ersten beiden Quartale ein (Q1 2024: 5,61 Mrd. Euro; Q2 5,55 Mrd. Euro).
- Der 5-Jahresmittelwert für die jeweiligen drei Quartale liegt aber bei 34,49 Mrd. Euro und wurde nach wie vor deutlich unterschritten (- 52 Prozent).
- Internationale Investoren, darunter auch institutionelle, zeigen wieder verstärkt Interesse am deutschen Markt. Insgesamt erreichte der Anteil internationaler Investoren mit 40 Prozent und einem Volumen von 6,49 Mrd. Euro) den höchsten Stand seit dem vierten Quartal 2022. Mehr als die Hälfte der großvolumigen Transaktionen (über 100 Mio. Euro) wurde von ausländischen Käufern getätigt.
- Deutliche Zunahme des Transaktionsvolumens innerhalb der Top-7-Märkte: Mit insgesamt 8,64 Mrd. Euro wurden von Jahresbeginn bis Ende September rund 51 Prozent mehr investiert als im Vorjahreszeitraum. Der Anteil am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen beträgt 53 Prozent, während dieser im Vorjahr noch bei 39 Prozent lag.
Renditen: Spitzenrenditen mit Seitwärtsbewegung
- Die Preis- und Renditestabilisierung hat sich im Jahresverlauf weiter fortgesetzt. Mit Ausnahme eines Renditeanstiegs bei erstklassigen Büroimmobilien im 2. Quartal, sind die Spitzenrenditen bei Geschäftshäusern in 1a-Lagen sowie Logistikimmobilien bereits seit Jahresbeginn stabil.
- Zum Ende des 3. Quartals 2024 lag die durchschnittliche Bürospitzenrendite für Core-Objekte in den Top-7-Märkten bei 4,91 Prozent. Im Vergleich zum 3. Quartal 2023 hat sich die durchschnittliche Spitzenrendite um 42 Basispunkte erhöht, gegenüber dem 2. Quartal 2024 gab es keine Veränderung.
- In München und Berlin werden mit aktuell 4,60 Prozent respektive 4,80 Prozent die niedrigsten Bürospitzenrenditen erzielt. Düsseldorf und Köln weisen mit jeweils 5,10 Prozent die höchsten Renditen auf.
- Die durchschnittliche Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser notierte in den Top-7-Märkten zum Ende des 3. Quartals 2024 wie im Vorquartal bei 4,46 Prozent. Im 3. Quartal des Vorjahres betrug die Spitzenrendite im Durchschnitt 4,19 Prozent.
- Die durchschnittliche Spitzenrendite für Core-Logistikimmobilien lag im 3. Quartal 2024 ebenfalls unverändert bei 4,50 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein Plus von 20 Basispunkten.
Nutzungsarten: Büroimmobilien erstmals seit langem wieder mit Umsatzplus
- Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfiel in den ersten drei Quartalen mit insgesamt 4,02 Mrd. Euro weiterhin das höchste Transaktionsvolumen (24 Prozent Umsatzanteil). Das Vorjahresresultat wurde damit um rund 12 Prozent überschritten. Die 80-prozentige Übernahme von sieben deutschen Logistikimmobilien der Burstone Group durch die amerikanische Blackstone aus dem 3. Quartal ist mit knapp über 330. Mio. Euro der größte Portfolioverkauf.
- Zum ersten Mal seit dem 2. Quartal 2022 und der zu dem Zeitpunkt eingeleiteten Zinswende der Europäischen Zentralbank konnte das Transaktionsvolumen bei Büroimmobilien im Jahresvergleich wieder zulegen. In den ersten neun Monaten des Jahres wurden insgesamt 3,65 Mrd. Euro umgesetzt, etwa 11 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Somit entfallen 22 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien. Mit 270 Mio. Euro zählt der Verkauf des „Rossio“ in Köln aus dem 3. Quartal zu den größten Bürotransaktionen des Jahres.
- Mit ebenfalls knapp 22 Prozent Umsatzanteil und 3,58 Mrd. Euro Transaktionsvolumen liegen Einzelhandelsimmobilien nahezu gleichauf mit Büroobjekten. Hier sorgte weiterhin mit 1,0 Mrd. Euro der Verkauf des Berliner KaDeWe der insolventen Signa Holding an die thailändische Central Group aus dem 1. Quartal für den maßgeblichen Umsatzschub.
- Das Transaktionsvolumen von Hotelimmobilien summierte sich in den ersten drei Quartalen auf rund 940 Mio. Euro und übertraf das Vorjahresergebnis deutlich (Q1–3 2023: 440 Mio. Euro). Erwähnenswert ist hier die Portfolioakquisition von BC Partners, welcher insgesamt 30 Ibis-Hotels von Accor für knapp über 100 Mio. Euro erwarb.
