Ngày 1/8/2024, bộ ba luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở chính thức có hiệu lực sớm hơn 5 tháng, được kỳ vọng sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự phát triển của thị trường bất động sản và kinh tế - xã hội tại Việt Nam. Chúng tôi ghi nhận nhiều dự án mới đã được khởi động và thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư.
Báo cáo của Net Zero Tracker cho thấy hơn 1.000 công ty niêm yết công khai lớn nhất thế giới đều cam kết đặt mục tiêu phát thải ròng bằng 0. Điều này đã khiến các phát triển tìm cách bắt kịp nhu cầu, chẳng hạn như tiếp tục áp dụng công nghệ AI, tích hợp các chính sách Môi trường, Xã hội & Quản trị (ESG) và các ứng dụng tự động hóa để quản lý tài sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản thương mại. Đối với năm Rồng 2024, Cushman & Wakefield nêu bật năm xu hướng kỳ vọng sẽ đóng vai trò then chốt đối với định hướng tương lai của thị trường bất động sản thương mại tại Việt Nam.
01. Cam kết ESG trở nên quá quan trọng để tiếp tục trì hoãn
Ngày càng nhiều tập đoàn, đặc biệt là các REIT và quỹ đầu tư bất động sản, sẽ tập trung vào việc tuân thủ các tiêu chí liên quan đến ESG vào năm 2024, cả trong hoạt động kinh doanh cho thuê và đầu tư. Các công ty đặt mục tiêu trung hòa carbon đến năm 2030 đã bắt đầu nhận ra rằng chỉ còn vài năm nữa là đến thời hạn. Vì vậy, các doanh nghiệp cần phải tăng gấp đôi hoặc gấp ba nỗ lực khi thời hạn mục tiêu đến gần, gây áp lực lên nhiều nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản trong việc áp dụng các nguyên tắc ESG để thu hút vốn đầu tư trên toàn cầu. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư cũng sẽ hạn chế tham gia vào những dự án chưa có cam kết và kế hoạch thực hiện ESG.
Việt Nam hiện có khoảng 430 công trình xanh được đánh giá, chứng nhận bởi các hệ thống, tiêu chuẩn của LOTUS (VGBC), EDGE (IFC-WB), LEED (Hội đồng công trình xanh Hoa Kỳ), Green Mark (Singapore) với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 10 triệu m². Tuy nhiên, con số công trình xanh còn khiêm tốn so với số lượng công trình đã và đang được xây dựng đưa vào hoạt động. Hiện Việt Nam chưa có công trình nào được thiết kế, xây dựng, quản lý vận hành đạt tiêu chí công trình phát thải ròng bằng 0.
02. Cán cân lợi thế văn phòng cao cấp tiếp tục nghiêng về bên thuê
Kết quả của cuộc khảo sát hồi tháng 7 năm 2024 của Cushman & Wakefield về nhu cầu sử dụng văn phòng tại Việt Nam đã nêu bật vai trò quan trọng lâu dài của văn phòng so với việc làm việc từ xa. Nơi làm việc sẽ là một không gian cung cấp khả năng linh hoạt hơn, nhân viên có nhiều cơ hội tương tác với đồng nghiệp và các hoạt động xã hội, đồng thời cho phép sự tập trung tùy vào nhu cầu của từng công việc.
Tính đến cuối Q2 2024, tỷ lệ lấp đầy văn phòng Hạng A tại TP.HCM và Hà Nội lần lượt đạt 81% và 74%. Một số dự án đã điều chỉnh mức giá thuê ưu đãi hơn và sẵn lòng thương lượng với khách thuê hơn, điều này thúc đẩy các doanh nghiệp tận dụng cơ hội để thương lượng và nâng cấp văn phòng đến các tòa nhà tốt hơn và mới hơn. Chúng tôi cũng ghi nhận các ngành sản xuất, tài chính, ngân hàng, bất động sản, công nghệ, dược phẩm và chăm sóc sức khỏe là nhóm ngành thúc đẩy nhu cầu văn phòng, chú trọng hơn vào các thông số kỹ thuật xây dựng và áp dụng các hoạt động bền vững.
Với điều đó, các công ty đa quốc gia và Fortune 500 sẽ tiếp tục chuyển sang tuân thủ ESG như một phần trong nhiệm vụ đặt trụ sở chính toàn cầu của họ, tạo cho họ động lực để tìm kiếm các tòa nhà được chứng nhận xanh và tốt cho sức khỏe như LEED, WELL, Green Mark. Tính đến Q2 2024, có hơn 20 tòa nhà thương mại đạt được các chứng nhận xanh đang hoạt động tại Việt Nam.
03. Tự động hóa và Kho hàng thông minh
Trong lĩnh vực công nghiệp, robot thông minh ngày càng được sử dụng nhiều trong các kho hàng hiện đại để cải thiện hiệu quả hoạt động. Các công ty thương mại điện tử cần nhiều không gian lưu trữ hơn, vì vậy, chúng tôi dự đoán nhu cầu về kho bãi sẽ tăng nhanh gấp ba lần so với tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử. Chúng ta sẽ tiếp tục thấy các công ty hậu cần ngày càng sử dụng robot và tự động hóa trong hoạt động hàng ngày của họ. Hơn nữa, robot và tự động hóa có tiềm năng giúp giải quyết các vấn đề thiếu hụt lao động bằng cách hoạt động 24/7, đảm bảo hiệu quả, tốc độ và độ chính xác cao hơn.
Tuy nhiên, công nghệ robot thường đòi hỏi chi phí đầu tư đáng kể, cùng với các thông số kỹ thuật xây dựng cao hơn như tấm sàn lớn hơn, chiều cao sàn và khả năng chịu tải sàn. Do đó, các ứng dụng robot có khả năng sẽ được triển khai đầu tiên trong các kho hàng quy mô lớn hơn. Kho hậu cần thông minh Cainiao đã ra mắt do Alibaba phát triển tại Việt Nam có thể sẽ là chuẩn mực cho nhiều dự án phát triển kho hàng quy mô lớn trong tương lai.
04. Lối sống lành mạnh tạo ra nhu cầu mới cho các trung tâm thể hình
Chúng tôi quan sát thấy xu hướng sức khỏe và thể hình ngày càng phổ biến, đặc biệt là trong các dự án bán lẻ. Khoảng 10 năm trước, thị trường này còn khá yếu và manh mún. Tuy nhiên, với sự xuất hiện của các thương hiệu lớn như California Fitness & Yoga từ năm 2007, thị trường đã phát triển mạnh mẽ và phân chia rõ rệt thành các phân khúc cao cấp và bình dân. Hiện nay, có rất nhiều thương hiệu khác nhau như Elite Fitness, CitiGym, Unifit, Body Fit, 25 Fit, F45, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng.
Khi mô hình thể hình đang thay đổi, ngày càng có nhiều nhà điều hành vừa và nhỏ tham gia thị trường, tìm kiếm không gian từ 200m² đến 800m² và một số còn hoạt động theo mô hình dịch vụ 24/7. Các nhà điều hành thể hình thay thế khác, chẳng hạn như phòng tập leo núi trong nhà và các cơ sở đào tạo thể thao tư nhân cũng gia tăng. Vào năm 2024, chúng tôi kỳ vọng xu hướng này sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu lớn hơn trong ngành sức khỏe và thể hình, bao gồm các phòng tập thể dục nhượng quyền hoặc sở hữu cá nhân, phòng tập yoga và các nhà bán lẻ đồ thể thao. Xu hướng này sẽ giúp tăng tỷ lệ lấp đầy trong lĩnh vực bán lẻ.
05. Nhu cầu thiết bị họp trực tuyến và không gian linh hoạt
Trong kế hoạch chi tiêu cho văn phòng, các doanh nghiệp có thể sẽ cần mở rộng vốn để nâng cấp các thiết bị, chẳng hạn như chi tiêu nhiều hơn cho thiết bị hội nghị truyền hình, các ứng dụng phần mềm hỗ trợ và các công cụ liên quan đến cuộc họp khác để giúp tạo ra các tương tác ảo chất lượng cao. Và đối với các thế hệ lực lượng lao động mới hơn như Thế hệ Z, văn phòng sẽ cần đa chức năng hơn. Điển hình là các công ty công nghệ và các doanh nghiệp khởi nghiệp mới hiện đang chi tiêu nhiều hơn cho không gian cộng tác, chẳng hạn như làm mới các phòng ăn uống với nhân viên pha chế hoặc thiết kế các khu vực chung có góc làm việc và nơi sáng tạo nhưng vẫn có thể tổ chức các sự kiện kết nối khi cần thiết.
Kết luận
Nhìn chung, năm Rồng đã và đang mang lại một sự chuyển đổi đáng kể trong thị trường bất động sản thương mại của Việt Nam. Đáng chú ý nhất, chúng tôi dự báo rằng các mục tiêu ESG và các hoạt động bất động sản xanh hơn sẽ có ảnh hưởng hơn bao giờ hết. ESG không chỉ là một xu hướng mà còn là định hướng cho sự phát triển bền vững của các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam. Việt Nam cũng đã đặt mục tiêu đạt mức phát thải ròng bằng “0” vào năm 2050. Điều này cho thấy Chính phủ và các doanh nghiệp đều đang nỗ lực thay đổi cảnh quan đô thị bằng việc kết hợp công nghệ và đào tạo nhân lực nhằm cải thiện môi trường sống.
Trong khi những bất ổn kinh tế vĩ mô chắc chắn sẽ tạo ra những thách thức và cơ hội mới, chúng tôi kỳ vọng rằng các xu hướng mà chúng tôi đã nêu bật ở đây sẽ khiến các bên liên quan đến bất động sản tiếp tục nhanh chóng xem xét lại các chiến lược của họ vào năm 2024-2025.
