Der „Investment Atlas 2024“ von Cushman & Wakefield hat die die aktuellen Entwicklungen und langfristigen Trends in über 30 europäischen Märkten, darunter wesentliche Länder wie Deutschland, dem Vereinigten Königreich, Frankreich, die Niederlande, Spanien und die nordischen Länder, untersucht. Der Fokus der Analyse liegt auf den großen Sektoren Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen und Hotel. Die Untersuchung basiert auf einer Vielzahl von Marktdaten, die genutzt werden, um potenzielle Chancen und Risiken für Investoren zu identifizieren.
Die europäischen Gewerbeimmobilienmärkte durchliefen seit 2022 eine Phase der Preiskorrekturen, ausgelöst durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten. Diese Entwicklungen führten zu einem deutlichen Rückgang der Transaktionen und einer temporären Investitionszurückhaltung. Der Investment Atlas 2024 zeigt jedoch, dass sich der Markt nun stabilisiert und erhebliche Investitionsmöglichkeiten bietet.
Der Bericht analysiert Märkte in den Sektoren Büro, Einzelhandel, Hotel, Wohnen und Logistik, und der Fair Value Index bewertet die aktuelle Attraktivität der Immobilienpreise in Relation zu langfristigen Renditeerwartungen. Dabei zeigt sich, dass 84 Prozent der Prime-Märkte in Europa aktuell unterbewertet sind. Dies bedeutet, dass die Marktpreise unter dem liegen, was angesichts der zugrunde liegenden wirtschaftlichen Daten als fairer Wert angesehen wird. Die Preisanpassungen der letzten Jahre sind eine direkte Folge der Zinswende und der wirtschaftlichen Volatilität. Zudem kommt der von Cushman & Wakefield entwickelte TIME Score Index zu dem Ergebnis, dass sich alle Sektoren, mit Ausnahme des Bürosegments, derzeit in einer idealen Investitionsposition (Sweet Spot) befinden, während der Bürobereich kurz vor dem Eintritt in diese Position steht.
Zwei Hauptfaktoren beeinflussen diese Entwicklung: Erstens haben die stark gestiegenen Zinsen die Finanzierungskosten für Investoren erhöht, was die Marktpreise belastet hat. Zweitens zeigt sich nun eine Stabilisierung des Konsumklimas und eine wachsende Nachfrage, insbesondere in den Bereichen Einzelhandel und Logistik, was die Attraktivität dieser Märkte erhöht.
Alle Marktsegmente in Deutschland als unterbewertet eingestuft
Nach umfassender Neubewertung der Immobilienmärkte in den vergangenen Monaten werden alle Marktsegmente in Deutschland als unterbewertet eingestuft. Dies eröffnet Investoren attraktive Investitionsmöglichkeiten, insbesondere in den Sektoren Büro, Einzelhandel und Logistik, in denen die Marktrenditen seit 2021 um durchschnittlich 149 Basispunkte gestiegen sind.
Tina Reuter, Head of Germany von Cushman & Wakefield: „Deutschland bietet aktuell die größten Chancen im Prime-Segment, da der Markt durch den Bewertungsrückgang einen Einstieg für Investoren zu attraktiven Konditionen ermöglicht. Wir erwarten, dass sich dies langfristig mit Kapitalwertsteigerungen auszahlen könnte, wenn der Markt weiteren Schwung erhält.“
Ein besonderes Potenzial zeigt auch der deutsche Büromarkt, bei dem die Renditen im Zeitraum 2021-2024 um 222 Basispunkte gestiegen sind und damit den stärksten Zuwachs verzeichneten. Während ein klarer Wendepunkt noch nicht absehbar ist, hat der jüngste Rückgang der Finanzierungskosten positive Impulse gesetzt.
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory bei Cushman & Wakefield Germany, erläutert: „Das aktuelle Umfeld bietet eine zeitlich günstige Chance, um in den deutschen Immobilienmarkt einzutreten. Mit dem niedrigen Renditeniveau und dem Potenzial für Mietwachstum sind die Bedingungen für Investoren vielversprechend.“
Das Einzelhandelssegment verzeichnet eine Renaissance, da sich die Zahl der unterbewerteten Märkte im Vergleich zum 1. Quartal 2024 erhöht hat. Die Kombination aus attraktivem Preisniveau und verbesserten Konsumbedingungen positioniert den Einzelhandel auf Wachstumskurs. Deutschland und das Vereinigte Königreich, die größten Märkte der Region, führen dabei in Bezug auf Attraktivität und Investitionspotenzial. Neben Liquidität und erwarteter Rendite sind Refinanzierungsbedarfe und gesunkene Zinsen entscheidende Treiber, die Deutschland als Top-Standort für Kapitalmarktchancen stärken.
Zyklen im Immobilienmarkt und Kaufgelegenheiten in Europa
Daten des Fair Value Index bis 2000 zeigen, dass der Wechsel von „unterbewertet“ zu „überbewertet“ durchschnittlich 27 Quartale oder etwa 6,7 Jahre dauert, was der typischen Dauer eines Immobilienzyklus entspricht. Märkte bewegen sich in der Regel innerhalb von 10 bis 12 Quartalen von „unterbewertet“ zu „fair bewertet“.
Anfang dieses Monats gab Cushman & Wakefield bekannt, dass der TIME Score Index, ein Begleitprodukt des Fair Value Index, der das „Wann“ zum „Wo“ des Letzteren identifiziert, alle europäischen Immobiliensektoren am Wendepunkt sieht und attraktive Kaufgelegenheiten bietet. Der Investment Atlas-Bericht betrachtet europäische Märkte auch aus einer Investitionsstrategieperspektive, da sich die Immobilienbranche weiterhin an laufende Verhaltens-, Kultur- und Technologiewechsel anpasst.
Märkte mit dem größten Potenzial
Cushman & Wakefield nutzte einen Rahmen, der das Erholungspotenzial der Märkte, deren Größe und Liquidität sowie die Transaktionsförderungstreiber wie Refinanzierungsbedarf, die Geschwindigkeit der Zinssenkungen und das politische Risiko umfasste, um die Märkte mit den größten Investitionschancen zu identifizieren.
Das Vereinigte Königreich und Deutschland, die größten Märkte der Region, führten bei diesen Variablen. Frankreich bietet hohe Liquidität, jedoch weniger unmittelbaren Druck für Transaktionen, während andere große Märkte wie die Niederlande, Spanien und Schweden gute Erholungspotenziale mit fallenden Zinssätzen haben. Italien, Belgien und Irland wurden dank der Neubewertung und Refinanzierung ebenfalls als relevante Märkte identifiziert, während der aktuelle wirtschaftliche Ausblick für Polen und andere CEE-Märkte eine gute Erholung unterstützt.
Vereinigtes Königreich und Frankreich: Stabilisierung nach Preiskorrekturen
Auch das Vereinigte Königreich weist mit 89 Prozent unterbewerteten Märkten ein attraktives Investitionsklima auf. Besonders in den Märkten für Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind die Preiskorrekturen fortgeschritten, was Investoren günstige Einstiegspunkte bietet. Hier ist es vor allem die Unsicherheit nach dem Brexit, die den Markt beeinflusst hat, doch die Stabilisierung der Bondrenditen und eine verbesserte Verbraucherstimmung führen zu einer leichten Erholung.
Frankreich zeigt ebenfalls positive Signale: 88 Prozent der Prime-Märkte sind unterbewertet, was sowohl auf Preiskorrekturen als auch auf eine Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen ist. Vor allem Paris und andere große Städte bleiben beliebte Investitionsziele.
Europas Märkte kommen zurück
Der Investment Atlas 2024 zeigt deutlich, dass sich die europäischen Immobilienmärkte in einer Phase der Erholung befinden, die für Investoren eine Vielzahl an Chancen bietet. Die stabilisierenden Finanzierungsbedingungen und die Preiskorrekturen der vergangenen Jahre haben attraktive Einstiegsmöglichkeiten geschaffen, insbesondere in unterbewerteten Prime-Märkten wie Deutschland, Großbritannien und Frankreich. Der Logistik- und Einzelhandelssektor bieten derzeit die vielversprechendsten Perspektiven für Kapitalzuwächse.
„Für Investoren gilt es, ihre Strategien anzupassen und gezielt auf Märkte und Sektoren zu setzen, die von der Marktkorrektur und dem bevorstehenden Aufschwung profitieren“, fasst Tina Reuter zusammen.
Grundlagen des „Investment Atlas 2024“
Die Daten des Investment Atlas beruhen auf den unternehmenseigene Kerninstrumenten TIME Score, Fair Value Index und Debt & Strategy, welche die Attraktivität von Investitionsmöglichkeiten in den untersuchten Märkten bewertet haben.
- Der TIME Score analysiert den Zeitpunkt für Investitionen. Er bietet eine präzise Einschätzung darüber, wann sich der Markt im Wandel befindet und wann es für Investoren günstig ist, einzusteigen. Er basiert auf zyklischen Bewegungen in den Märkten und zeigt, wann eine Stabilisierung oder ein Aufschwung wahrscheinlich sind. Die Ergebnisse im Jahr 2024 deuten darauf hin, dass sich alle europäischen Immobiliensektoren an einem Wendepunkt befinden, was darauf hinweist, dass Investoren jetzt die Möglichkeit haben, in den frühen Phasen eines Aufschwungs zu agieren.
- Der Fair Value Index ist ein zentrales Bewertungsinstrument, das die relative Preisattraktivität von Immobilienmärkten im Verhältnis zu ihren langfristigen Ertragschancen analysiert. Ein hoher Fair Value Score signalisiert, dass Märkte unterbewertet sind und damit potenziell höhere Renditen bieten, wenn sich die Preise wieder normalisieren. Laut dem Index sind 84 Prozent der europäischen Prime-Märkte unterbewertet, was eine erhebliche Chance für Investoren darstellt. Besonders hervorzuheben sind Deutschland, Großbritannien und Frankreich, wo die Preiskorrekturen besonders stark ausgefallen sind.
- Die Debt & Strategy-Komponente bezieht sich auf die Finanzierungssituation und die strategische Neuausrichtung der Investoren angesichts der hohen Zinskosten. Im aktuellen Marktumfeld, das durch hohe Fremdkapitalkosten geprägt ist, müssen Investoren abwägen, ob sie verstärkt auf Eigenkapital setzen oder ihre Schuldenstruktur anpassen. Die Studie zeigt, dass die Verfügbarkeit von Kapital wieder zunimmt, was auf eine Normalisierung der Finanzierungsbedingungen hinweist.
Der vollständige Report ist hier einsehbar.
