Anwaltskanzleien gehören auch 2024 zu den anspruchsvollsten Mietern auf dem deutschen Büroflächenmarkt. Die aktuelle Studie „Law Firms – Trends und Anmietungsverhalten 2024“ von Cushman & Wakefield zeigt, dass die Branche weiterhin zentrale, repräsentative Standorte bevorzugt, sich jedoch zunehmend neuen Herausforderungen wie ESG-Standards und technologischem Wandel stellen muss. Diese Anforderungen prägen nicht nur ihre Standortwahl, sondern beeinflussen auch die Mietpreisentwicklung und das Umzugsverhalten. Cushman & Wakefield hatte bereits 2021 einen ersten „Law Firms Report“ erstellt.
Neue Herausforderungen: ESG, Digitalisierung und der Kampf um Talente
Die wachsenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und moderne Arbeitskonzepte stellen Kanzleien vor große Herausforderungen. Gebäudezertifizierungen wie LEED oder DGNB gewinnen zunehmend an Bedeutung, da ESG-Standards für viele Mandanten und Mitarbeiter zu einem wichtigen Faktor geworden sind. Gleichzeitig verlangt die Digitalisierung nach flexiblen Raumkonzepten und hybriden Arbeitsmodellen, die moderne technische Infrastrukturen voraussetzen. Diese Entwicklungen beeinflussen nicht nur die Standortentscheidungen, sondern auch die Bürostruktur: Einzel- und Doppelbüros dominieren weiterhin, da sie Vertraulichkeit gewährleisten und die hierarchischen Strukturen der Kanzleien widerspiegeln. Der Wettbewerb um Talente verstärkt den Druck auf Kanzleien, exklusive und zentral gelegene Büroflächen zu wählen, die sowohl Prestige als auch eine angenehme Arbeitsumgebung bieten.
Zentrale Lagen bleiben unangefochten
„Die Standortpräferenzen der Kanzleien zeigen eine klare Tendenz. 56 Prozent aller neuen Mietabschlüsse finden in den Central Business Districts der deutschen Top-5 Büromärkte statt, weitere 35 Prozent in angrenzenden Innenstadtlagen. Damit entfallen wie schon in der Studie von 2021 festgestellt rund 90 Prozent der Kanzleiabschlüsse auf zentrale, hochpreisige Standorte“, so Helge Zahrnt Head of Research & Insight von Cushman & Wakefield Germany. Bei den übrigen Branchen liegt dieser Anteil aktuell bei rund 60 Prozent und ist damit im Vergleich zur vorherigen Untersuchung um zehn Prozentpunkte gestiegen.
Kanzleien zahlen für Prestige – Düsseldorf mit höchstem Mietwachstum
Die Mietpreise für Kanzleien in den deutschen Top-5-Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) haben sich seit 2021 spürbar erhöht. Im Durchschnitt der Top-5-Märkte liegt der Mietpreis für Kanzleien zum Ende Q3 2024 bei 33,85 Euro/m² (Ende 2020 noch bei 30,60 Euro/m²). München führt mit einer Kanzlei-Durchschnittsmiete von monatlich 35,90 €/m² (Ende: 2020: 28,20 €/m²), knapp gefolgt von Düsseldorf mit 35,80 €/m² (Ende: 2020: 18,60 €/m²), wo sich die Mieten seit Ende 2020 fast verdoppelt haben. Am günstigsten ist es durchschnittlich in Berlin mit 31,00 €/m² (Ende: 2020: 29,00 €/m²) und in Hamburg mit 27,15 €/m² (Ende: 2020: 26,60 €/m²).
Im Vergleich zum Büromarkt der Top-5 Märkte für alle Branchen, in dem die Durchschnittsmiete für Büroflächen bei monatlich 24,67 €/m² liegt, zahlen Kanzleien mit 33,85 €/m² eine deutlich höhere Miete. Im Durchschnitt liegen die Mietpreise der Kanzleien damit rund 37 Prozent über dem Gesamtmarktniveau.
Büroflächenumsatz: Ein starkes Comeback
Der durchschnittliche Büroflächenumsatz von Anwaltskanzleien in den Top-5-Märkten liegt im Zeitraum 2013 bis 2023 bei etwa 93.000 m² jährlich. Nach einem Rückgang im Jahr 2020, als lediglich rund 70.000 m² umgesetzt wurden, setzte ab 2021 wieder eine deutliche Erholung ein. Die Umsätze erreichten in den Folgejahren 86.000 m² im Jahr 2021, 95.000 m² im Jahr 2022 und rund 88.000 m² im Jahr 2023. Bis zum Ende des dritten Quartals 2024 wurden bereits 60.000 m² durch diese Branche angemietet.
Kanzleien setzen zunehmend auf maßgeschneiderte Neubauten, die sowohl technische als auch nachhaltige Anforderungen erfüllen. Insgesamt machen Anwaltskanzleien etwa 4 Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes in den Top-5-Märkten aus, womit sie eine wichtige, aber dennoch spezialisierte Nischenrolle einnehmen.
Die Märkte im Detail: Von Berlin bis München
Ein genauer Blick auf die Städte zeigt, dass München mit durchschnittlich monatlich 35,90 €/m² und Spitzenwerten von 52,00 €/m² für Anwaltskanzleien der kostspieligste Standort ist. Der allgemeine Büromarkt liegt hier durchschnittlich bei 25,35 €/m². In Düsseldorf sind Kanzleien bereit, im Durchschnitt 35,80 €/m² zu bezahlen, während die Spitzenmiete des Marktes 43,50 €/m² erreicht. Die durchschnittliche Büromiete bewegt sich hier bei 19,65 €/m². Frankfurt bietet Kanzleien mit durchschnittlich 33,70 €/m² und einem Spitzenmietpreisniveau von 48,50 €/m² ebenfalls exklusive Optionen, während die allgemeine Büromiete bei 25,10 €/m² bleibt.
In Berlin belaufen sich die durchschnittlichen Mietkosten für Kanzleien auf 31,00 €/m², mit einem Spitzenmietpreis von 45,00 €/m², während der allgemeine Markt mit 28,65 €/m² darunter liegt. Hamburg ist mit 27,15 €/m² die günstigste Option unter den Top-Märkten für Kanzleien, wobei die Spitzenmiete des Gesamtmarktes 34,50 €/m² erreicht. Der Gesamtbüromarkt bewegt sich hier im Durchschnitt bei deutlich niedrigeren 21,20 €/m².
Umzugsverhalten: Flexibilität bleibt zentral
Das Umzugsverhalten der Kanzleien zeigt klare Präferenzen für zentrale Standorte. Zwischen 2020 und dem 3. Quartal 2024 wurden insgesamt 56 Umzüge ab 1.000 m² registriert, davon fanden 60 Prozent innerhalb derselben Lagekategorie statt. Besonders auffällig ist, dass Umzüge in periphere Lagen oder Nebenlagen nahezu nicht stattfinden. Gleichzeitig spiegelt sich die Nachfrage nach hochqualitativen Arbeitsumgebungen in einem verstärkten Fokus auf CBD- und Innenstadtlagen wider.„Die Kombination aus steigenden Mietpreisen, wachsender Nachfrage nach ESG-konformen Flächen und dem anhaltenden Wettbewerb um Talente wird auch in den kommenden Jahren den Büroimmobilienmarkt für Kanzleien prägen. Mit ihrer Vorliebe für exklusive, zentral gelegene Flächen werden sie eine der einflussreichsten Branchen bleiben und weiterhin Trends im Premiumsegment setzen“, so Pierre Nolte, Head of Offices & Leasing Germany und Head of Tenant Representation EMEA von Cushman & Wakefield.
