Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, verzeichnete auf dem deutschen Büroinvestmentmarkt im Jahr 2024 ein Transaktionsvolumen von insgesamt 5,13 Mrd. Euro. Rund 1,48 Mrd. Euro davon wurden im Zeitraum von Oktober bis Dezember umgesetzt, damit überbot das 4. Quartal die Volumina des 1., 2. und 3. Quartals. Core-Bürotransaktionen blieben in den vergangenen 12 Monaten weiterhin rar.
Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Die Transaktionsumsätze weisen auf den Beginn eines neuen Marktzyklus hin, der sich im Laufe des Jahres 2025 unter einem sich weiter verbessernden Zinsumfeld mehr und mehr beleben wird. Der Investitionsschwerpunkt verschiebt sich wieder verstärkt in Richtung der Top-Bürostandorte, da sich auch das investitionsfähige Angebot durch moderne und attraktive Bürofertigstellungen mit bereits hohen Vorvermietungsquoten erheblich verbessern wird.“
Transaktionsvolumen: Transaktionsdynamik auf dem Niveau des Vorjahres
- Die Transaktionsdynamik bleibt mit etwa 170 registrierten Bürotransaktionen nahezu auf dem Niveau des Vorjahres (176 Transaktionen). Einen leichten Anstieg gab es hingegen bei Großtransaktionen über der 100-Millionen-Euro-Marke: In den vergangenen 12 Monaten wurden mit 10 solcher Transaktionen zwei mehr gezählt als im Jahr 2023.
- Demgegenüber erhöhte sich auch der durchschnittliche Kaufpreis je Bürotransaktion auf rund 29 Mio. Euro im Vergleich zu 24 Mio. Euro im Jahr 2023.
- Der Verkauf des Kölner Büroprojektes „Rossio“ für 270 Mio. Euro an die Stadt Köln aus dem 3. Quartal 2024 ist die größte Transaktion des Jahres und zugleich die größte seit 2022.
- Die deutlichen Preisanpassungen bei Büroimmobilien infolge der Zinswende haben im Jahr 2024 viele Investoren dazu veranlasst, verstärkt in Value-add- und opportunistische Büroinvestments zu investieren. Projektentwickler, Family Offices sowie vereinzelt institutionelle Investoren erkennen durch Refurbishment- oder Umnutzungsmaßnahmen attraktive Wertsteigerungs- und Exitpotenziale, insbesondere vor dem Hintergrund einer mittelfristig erwarteten Marktbelebung.
- Auch der Anteil von Eigennutzertransaktionen ist 2024 auf rund 15 Prozent angestiegen, gegenüber 9 Prozent im Vorjahr. 2021 und damit ein Jahr vor der Zinswende, belief sich der Eigennutzeranteil auf lediglich knapp 4 Prozent. Der Großteil solcher Ankäufe entfällt auf Corporates und die Öffentliche Hand.
Renditen: Core-Büroobjekte nun mit attraktiver Risikoprämie gegenüber Bundesanleihen
- Nach einem zuletzt leichten Anstieg der Bürospitzenrendite im 2. Quartal (+13 Basispunkte gegenüber 1. Quartal) zeichnete sich für Core-Büroobjekte innerhalb der Top-7-Märkte im 4. Quartal eine Preisstabilität und Bodenbildung der Renditen ab.
- Für Core-Büroimmobilien liegt die Spitzenrendite damit zum Ende des 4. Quartals 2024 bei 4,91 Prozent (Ende 2023: 4,78 Prozent).
- Die teuersten Standorte und damit niedrigsten Spitzenrenditen für Premiumobjekte werden weiterhin in München mit 4,60 Prozent und Berlin mit 4,80 Prozent erzielt. Hamburg und Frankfurt notieren bei aktuell 4,90 Prozent. Düsseldorf und Köln weisen mit jeweils 5,10 Prozent dagegen die attraktivsten und höchsten Spitzenrenditen für Core-Objekte aus.
- Die Kaufbereitschaft vieler Investoren dürfte aufgrund der weiter gestiegenen Risikoprämie gegenüber Bundesanleihen wieder zunehmen. Zum Ende 2024 lag der Renditespread zwischen Bundesanleihen mit 10-jähriger Laufzeit und der durchschnittlichen Bürospitzenrendite in den Top-7-Märkten bei 258 Basispunkten, 12 Monate zuvor noch bei 221 Basispunkten.
Hohes Bürotransaktionsvolumen in den Top-7-Märkten
- Das mit Abstand meiste in Büroimmobilien investierte Kapital entfällt auf die Top-7-Märkte. Mit insgesamt rund 3,79 Mrd. Euro in 2024 entspricht dies einem Anteil von 74 Prozent am deutschlandweiten Bürotransaktionsvolumen. Höher lag diese Quote zuletzt im 3. Quartal 2022 mit 80 Prozent.
- Auch gegenüber dem Gesamtjahr 2023 hat sich das Bürotransaktionsvolumen in den Top-7-Märkten um rund 53 Prozent erhöht.
- In Deutschlands Bankenmetropole Frankfurt am Main wurde im vergangenen Jahr mit insgesamt 990 Mio. Euro der höchste Umsatz aller sieben Top-Standorte erzielt. Es folgen Hamburg und Berlin mit 790 Mio. respektive 740 Mio. Euro. Das niedrigste Bürotransaktionsvolumen wurde in Düsseldorf mit 260 Mio. Euro und Stuttgart mit 190 Mio. Euro registriert.
- In den B-Märkten nahm das Bürotransaktionsvolumen im Gesamtjahr 2024 nur leicht zu — um rund 7 Prozent auf 580 Mio. Euro.
- Eine deutliche Belebung auf den C- und D-Märkten war bisweilen kaum zu beobachten. Sowohl die Transaktionsdynamik als auch das Bürotransaktionsvolumen blieben weit hinter dem Ergebnis aus 2023 (rund 800 Mio. Euro) zurück. In 2024 summierte sich das Volumen auf lediglich knapp 250 Mio. Euro.
