Entwicklungen des 4. Quartals und des Gesamtjahres 2024 auf den deutschen Top-5-Investmentmärkten auf einen Blick

Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, hat die Entwicklungen des 4. Quartals und des Gesamtjahres 2024 auf den Investmentmärkten in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und München untersucht und die Parameter Transaktionsvolumen und Renditen nachfolgend zusammengefasst. 

BERLIN 

Über 40 Prozent des Transaktionsvolumens am Berliner Immobilien-Investmentmarkt hängen mit SIGNA-Insolvenz zusammen

Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „2024 waren am Berliner Investmentmarkt vor allem Family Offices und opportunistische Value-Add-Investoren aktiv. Durch einige große Notverkäufe stieg das Transaktionsvolumen sogar gegenüber dem Vorjahr. Ob 2025 risiko-aversere Investorengruppen an den Markt zurückkehren, hängt maßgeblich vom makroökonomischen Umfeld ab, das besonders in diesem Jahr von geopolitischen Faktoren beeinflusst wird.“

Transaktionsvolumen: 4. Quartal mit 970 Mio. Euro

• Trotz der Großtransaktion KaDeWe im 2. Quartal ist das Transaktionsvolumen 2024 mit 3,4 Mrd. Euro nur etwa halb so hoch wie der 10-Jahres-Durchschnitt.
• Die größte Bürotransaktion des Jahres ist der 10.500 m² große Büroteil in der „Neuen Bockbrauerei“, der im 4. Quartal von Bauwert an die landeseigene Berliner Bodenfonds GmbH veräußert wurde.
• Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfiel ein Transaktionsvolumen in Höhe von 285 Mio. Euro, auf Hotelimmobilien 390 Mio. Euro.• 35 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf die beiden risikoaffinen Investmentklassen Opportunistic und Value-add. Der Verkauf des KaDeWe führt zu einem hohen Anteil der Risikoklasse Core mit 42 Prozent.

Renditen: Stabile Renditen bei allen Nutzungsarten

• Die Anstiegsphase der Spitzenrenditen in den zurückliegenden zwei Jahren ist für alle Nutzungsarten zu einem Ende gekommen. Die konstanten bis leicht fallenden langfristigen Anleiherenditen stützen diese Entwicklung.
• Zum Ende des 4. Quartals liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 4,80 Prozent, für innerstädtische Geschäftshäuser bei 4,35 Prozent und für Logistikimmobilien bei 4,50 Prozent.

DÜSSELDORF

Talsohle am Düsseldorfer Investmentmarkt durchschritten

Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: “Mit der bereits gestiegenen Transaktionsdynamik wächst für das Jahr 2025 die Zuversicht auf eine stärkere Marktbelebung, vor allem gestützt durch verbesserte Rahmenbedingungen auf den Finanzmärkten. Angesichts eines nun attraktiven Renditeniveaus für Core-Objekte werden auch institutionelle Investoren wieder verstärkt investieren“.

Transaktionsvolumen: Mehr Transaktionen als ein Jahr zuvor

• Der gewerbliche Investmentmarkt in Düsseldorf und im erweiterten Logistikmarktgebiet erzielte im Gesamtjahr 2024 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 1,1 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem starken Umsatzanstieg von 65 Prozent. Rund 325 Mio. Euro wurden im 4. Quartal umgesetzt.
• Der Markt profitiert von einer gestiegenen Transaktionsdynamik mit insgesamt 46 registrierten Verkäufen (Vorjahr 33). Zugleich gab es auch mehr Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Größter Verkauf des Jahres ist das 83 ha große Areal von Vallourec aus dem 4. Quartal. CTP erwarb das Grundstück für 155 Mio. Euro, um hier in den nächsten Jahren einen modernen Gewerbepark zu errichten.
• Das Bürotransaktionsvolumen hat wieder zugenommen und summierte sich 2024 auf insgesamt 255 Mio. Euro, ein Plus von 34 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Anteil am Gesamttransaktionsvolumen liegt bei 23 Prozent. Auf Handels- sowie Logistik-Industrieimmobilien entfielen 14 respektive 19 Prozent.

Renditen: Auch im 4. Quartal Stabilität bei den Spitzenrenditen

• Nach einem leichten Anstieg der Bürospitzenrendite im 2. Quartal (+10 Basispunkte) war das vergangene Jahr in den bedeutenden Nutzungsarten Büro, Handel und Logistik von Stabilität geprägt
• Für Core-Büroimmobilien liegt die Spitzenrendite aktuell bei 5,10 Prozent (+10 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr); für Logistikimmobilien bei 4,50 Prozent (+0 Basispunkte) und für Geschäftshäuser bei 4,45 Prozent (+0 Basispunkte). 

FRANKFURT

Leichte Erholung am Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt lässt zuversichtlich in das Jahr 2025 blicken

Michael Fleck, Head of Capital Markets Frankfurt and Central Region bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Das Jahresendergebnis 2024 am Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt zeigt eine vielversprechende Dynamik für das anstehende Jahr 2025. Büroimmobilien konnten im Vergleich zum Vorjahr Umsatzanteile zurückgewinnen und Spitzenrenditen lassen eine stabile Entwicklung erwarten. Sie zeigen, dass sich die Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite angenähert haben.“

Transaktionsvolumen: Investmentumsatz im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt

• Am gewerblichen Investmentmarkt Frankfurt konnte innerhalb des Jahres 2024 ein Transaktionsvolu-men von rund 1,88 Mrd. Euro erzielt werden. Das Vorjahresergebnis wird damit um 123 Prozent über-troffen. Der 5- und 10-Jahresdurchschnitt wurde dennoch um rund zwei Drittel verfehlt. Das Umsatzergebnis für das 4. Quartal beläuft sich auf 535 Mio. Euro und liegt 5 Prozent unter dem Vorquar-tal (565 Mio. Euro).
• Büroimmobilien sind im Jahr 2024 mit rund 985 Mio. Euro für 53 Prozent des Transaktionsgeschehens verantwortlich gewesen. Neben vier weiteren Transaktionen hat der Verkauf des „Options“ im Frank-furter Europaviertel dazu beigetragen, dass im 4. Quartal durch Büroimmobilien ein Volumen von rund 305 Mio. Euro erzielt werden konnte, das 57 Prozent des Quartalsergebnisses entspricht.

Rendite: Erholung der Spitzenrenditen für Büro und Logistik für 2025 prognostiziert 

• Von Dezember 2023 bis Dezember 2024 stieg die Bürospitzenrendite für Core-Objekte in Frankfurt um 20 Basispunkte auf aktuell 4,90 Prozent.
• Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser blieb im Jahresvergleich stabil und lag zum Ende des Jahres 2024 bei 4,55 Prozent. Für Logistikimmobilien betrug die Spitzenrendite 4,50 Prozent und weist im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls keine Veränderungen auf.
• Im Laufe des Jahres 2025 geht Cushman & Wakefield von leicht sinkenden Spitzenrenditen für die Assetklassen Büro und Logistik aus.

HAMBURG

Hamburger Immobilieninvestmentmarkt im Aufschwung, allerdings mit Luft nach oben

Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Am Hamburger Immobilieninvestmentmarkt verdeutlicht sich eine Trendwende. Wir haben im letzten Quartal des Jahres 2024 wieder mehrere Großabschlüsse gesehen und die Spitzenrenditen sind nach einer langen Phase des Renditeanstiegs erwartungsgemäß stabil geblieben. Für das Jahr 2025 erwarten wir eine Fortsetzung des Aufwärtstrends und minimal sinkende Spitzenrenditen für Büro- und Logistikimmobilien.“

Transaktionsvolumen: Großabschlüsse unterstützen Aufwärtstrend

• Am gewerblichen Investmentmarkt Hamburg wurde 2024 ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 1,49 Mrd. Euro erzielt. Zwar wurde damit das schwache Vorjahresergebnis von 1,21 Mrd. Euro um 24 Prozent übertroffen, jedoch bleibt das Ergebnis 59 Prozent hinter dem 5-Jahresdurchschnitt von rund 3,59 Mrd. Euro zurück.
• Während sich das Investmentgeschehen in der ersten Jahreshälfte vorwiegend auf die kleine bis mittlere Kaufpreisklasse unterhalb von 50 Mio. Euro fokussierte, kamen im zweiten Halbjahr vier Großtransaktionen mit einem Volumen von jeweils mehr als 100 Mio. Euro zum Abschluss. Eine darunter ist der Verkauf der HCOB-Zentrale am Gerhart-Hauptmann-Platz aus der Signa-Insolvenzmasse zur Eigennutzung an die Stadt Hamburg für rund 112,5 Mio. Euro im 4. Quartal.
• Büroimmobilien sind im Gesamtjahr 2024 die umsatzstärkste Assetklasse (785 Mio. Euro, 53 Prozent). Auf Platz 2 rangieren Logistik- und Industrieimmobilien (295 Mio. Euro, 20 Prozent).

Renditen: Spitzenrenditen stabil – Trendwende 2025 erwartet

• Die Spitzenrenditen für erstklassige Büro- und Logistikimmobilien sowie Geschäftshäuser in 1A-Lage blieben im 4. Quartal 2024 gegenüber dem Vorquartal stabil. Im Jahresvergleich zeigten sich leichte Steigerungen bei Büroimmobilien (4,90 Prozent, +15 Basispunkte), während die Renditen für Logistikimmobilien und Geschäftshäuser unverändert bei 4,50 Prozent blieben.
• Cushman & Wakefield erwartet im Jahr 2025 erstmals seit Anfang 2021 wieder geringfügig sinkende Spitzenrenditen für erstklassige Büro- und Logistikimmobilien.

MÜNCHEN

Transaktionsvolumen am Münchener Immobilieninvestmentmarkt 2024 stark gestiegen

Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Die Zuversicht der Marktakteure am Münchener Investmentmarkt steigt. Das lässt sich an einem hohen Transaktionsergebnis ablesen. München als einer der stärksten Wirtschaftsstandorte in Deutschland bleibt im Fokus der Investoren. Das gilt umso mehr für institutionelle und für internationale Investoren, die am Anfang eines neuen Investitionszyklus gute Investmentchancen ausloten.“

Transaktionsvolumen: Wachstum durch Großtransaktionen

• Am gewerblichen Investmentmarkt München wurde im Jahr 2024 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 2,25 Mrd. Euro erzielt. Das entspricht fast einer Verdopplung (+90 Prozent) gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auf das 4. Quartal entfallen allerdings nur 205 Mio. Euro – gemeinsam mit dem 2. Quartal das schwächste des Jahres. 
• Die Nutzungsart Handelsimmobilien liegt mit rund 500 Mio. Euro (22 Prozent) knapp vor Büroimmobilien (20 Prozent). Aufgrund einiger hochpreisiger Transaktionen mit gemischtgenutzten Immobilien entfällt fast die Hälfte des Transaktionsvolumens auf die Kategorie „Sonstige“. 
  
• Im Gesamtjahr wurden drei Abschlüsse über 100 Mio. Euro registriert – im vierten Quartal allerdings keine. Eine der größten Transaktionen im 4. Quartal war der Verkauf des Galeria Kaufhof am Rotkreuzplatz.
• Ausländische Marktteilnehmer investierten rund 650 Mio. Euro (29 Prozent Anteil) und damit rund die Hälfte mehr als noch ein Jahr zuvor. Auf Core-Transaktionen entfielen rund 60 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Maßgeblich dafür sind die drei Großtransaktionen jeweils oberhalb der 100-Mio.-Euro-Marke.

Renditen: Weitere Stabilität der Spitzenrenditen

• Das Niveau der Spitzenrenditen in München ist das niedrigste unter den deutschen Top-7-Märkten. Seit Ende vergangenen Jahres notieren die Spitzenrenditen für die Nutzungsarten Büro, Logistik und Geschäftshäuer stabil. Der weitere Ausblick ist ebenfalls stabil. 
• Für Büroimmobilien liegt die Spitzenrendite bei 4,60 Prozent, für Logistikimmobilien werden aktuell 4,50 Prozent und für Geschäftshäuser 4,10 Prozent erzielt.