Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, hat die Entwicklungen des 4. Quartals sowie des Gesamtjahres 2024 auf den Büromärkten in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und München untersucht und die Parameter Flächenumsatz, Mietpreise und Angebot nachfolgend zusammengefasst.
BERLIN
Noch keine Trendwende am Berliner Büromarkt in 2024
Dominic Rausch, Head of Office Agency Berlin bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Zum zweiten Mal in Folge liegt der Flächenumsatz deutlich unter dem 10-Jahresdurchschnitt, während sich der Leerstand in den vergangenen zwei Jahren nahezu verdoppelt hat. Angesichts dieser Entwicklung sind Eigentümer mehr denn je gefordert, die Bedürfnisse und Erwartungen der Büronutzer in den Mittelpunkt zu stellen.”
Nachfrage: Acht Abschlüsse über 10.000 m², davon drei Eigennutzer
• Am Berliner Büroimmobilienmarkt wurden 2024 insgesamt 546.000 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern abgenommen. Der Vermietungsumsatz lag bei rund 463.000 m², auf Eigennutzer entfielen rund 83.000 m².
• Die Anzahl der Abschlüsse fiel im 4. Quartal 2024 mit 149 geringer aus als im Vorquartal (163) und summiert sich für das Jahr auf 598. Damit gab es 63 Abschlüsse weniger als im Vorjahr, der Flächenumsatz blieb allerdings mit einem Anstieg von rund 2% nahezu stabil.
• Den größten Abschluss des 4. Quartals tätigte das Beratungsunternehmen Deloitte mit rund 20.000 m² im Hackeschen Quartier.
Mietpreise: Durchschnittsmiete und Spitzenmiete bleiben konstant, Mietanreize steigen
• Die Spitzenmiete blieb im 4. Quartal stabil bei monatlich 45,00 Euro/m² und ist somit seit Ende 2023 unverändert.
• Die flächengewichtete Durchschnittsmiete liegt Ende 2024 bei monatlich 29,15 Euro/m² und sank nur geringfügig gegenüber Ende 2023 (29,25 Euro/m²).
Angebot: Rund 8,8 Prozent aller Büroflächen kurzfristig verfügbar
• Der Büroflächenleerstand in Berlin steigt zum zwölften Mal in Folge und notiert am Ende des 4. Quartals 2024 bei 1,87 Mio. m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von 8,8 Prozent. Vor einem Jahr lag sie noch bei 6,9 Prozent.
• Rund 171.000 m² beziehungsweise 9 Prozent der leerstehenden Fläche sind Untermietflächen. Vor allem Unternehmen der Informations- und Kommunikationsbranche bieten solche Flächen an.
Düsseldorf
Dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt fehlten die Großdeals
Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Das Schlussquartal 2024 reihte sich an die Umsatzergebnisse der Vorquartale ein. Dennoch lassen uns sowohl die hohe Anmietungsdynamik und hohe Anzahl an aktiven Großgesuchen optimistischer in das Jahr 2025 blicken. Hochwertige Objekt- und Flächenqualität in erstklassigen Lagen werden weiterhin die zentralen Anmietungskriterien für den Großteil der Mieterschaft bleiben.“
Nachfrage: Flächenumsatz sinkt drittes Jahr in Folge
• Der Flächenumsatz lag im Jahr 2024 bei rund 223.000 m²,15 Prozent unterhalb des Vorjahres und ein Drittel unter dem 5-Jahresdurchschnitt. Für das Jahr 2025 erwartet Cushman & Wakefield einen Umsatz in Höhe von 280.000 m².
• Insgesamt wurden 380 Vertragsabschlüsse registriert (+6 Prozent gegenüber Vorjahr). Im Gesamtjahr gab es nur zwei Großabschlüsse ab 5.000 m², im Vorjahr waren es noch sieben. Die drei umsatzstärksten Teilmärkte des Gesamtjahres sind Kennedydamm, CBD und City, jeweils mit einem Umsatz zwischen 27.000 m² und 29.000 m².
• Der größte Abschluss des 4. Quartals wurde von der Stadt Düsseldorf über rund 4.800 m² in der Immermannstraße 51-53 getätigt.
Mietpreise: Spitzenmiete gestiegen, während Durchschnittsmiete nachgibt
• Die erzielbare Spitzenmiete ist im Laufe des Jahres 2024 auf monatlich 43,50 Euro/m² gestiegen (+8,8 Prozent). Für das Jahr 2025 wird ein weiterer Anstieg, allerdings mit geringerer Wachstumsrate, erwartet.
• Die gewichtete Durchschnittsmiete notiert Ende 2024 bei monatlich 19,00 Euro/m² und liegt unter dem Niveau der beiden Vorjahre.
Angebot: Leerstand steigt leicht
• Der Büroflächenleerstand ist im Jahresverlauf nur minimal auf rund 990.000 m² gestiegen. Die Leerstandsquote liegt Ende 2024 bei 10,5 Prozent und damit nur 0,1 Prozentpunkte höher als zum Vorjahreszeitpunkt.
• Das Untermietflächenangebot hat sich innerhalb der vergangenen zwölf Monate auf aktuell 124.000 m² reduziert.
FRANKFURT
Schwaches Jahresendergebnis auf Frankfurter Bürovermietungsmarkt
Hanjo Theiss, Head of Office Agency Frankfurt bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Das Jahr 2024 endete nach dem Corona-Jahr 2020 als zweitschwächstes innerhalb der letzten fünf Jahre. Im 5-Jahresvergleich muss eine deutliche Verringerung des Flächenumsatzes sowie eine Verschiebung innerhalb der Größenklassen festgestellt werden. Auch für das kommende Jahr sehen wir keine Anzeichen für eine Rückkehr zu einem Flächenumsatz über der 400.000 m²-Marke.“
Nachfrage: Vermietungen ab 5.000 m² nur für ein Viertel des Flächenumsatzes verantwortlich
• Der Büroflächenumsatz aus Neuvermietungen und Eigennutzungen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt summierte sich im Jahr 2024 auf rund 351.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr ist der Umsatz um 3 Prozent zurückgegangen. Der 5-Jahresdurchschnitt wird um 15 Prozent und der 10-Jahresdurchschnitt um 25 Prozent verfehlt.
• Der Flächenumsatz im 4. Quartal beläuft sich auf 81.600 m² und liegt 7 Prozent unter dem Vorquartal (87.300 m²) sowie 12 Prozent unter dem Umsatz aus Q4 2023 (92.500 m²). Die Anmietung der Strabag Real Estate über 10.000 m² in der Projektentwicklung „Seed“ im Frankfurter Europaviertel bildet die größte Vermietung im letzten Quartal des Jahres.
• Der Anteil von Großabschlüssen am Flächenumsatz hat in den letzten Jahren stark abgenommen: Während 2019 etwa 41 Prozent des Flächenumsatzes bei 16 Vermietungen in der Größenklasse ab 5.000 m² erzielt wurden, sind es 2024 gerade einmal 24 Prozent bei 8 Vermietungen.
Mietpreise: Spitzenmiete klettert auf 49,00 Euro/m²
• Im 4. Quartal betrug die Spitzenmiete monatlich 49,00 Euro/m² und ist damit im Vergleich zum Vorquartal um 0,50 Euro und im Vergleich zum Vorjahr um 1,00 Euro gestiegen.
• Die flächengewichtete Durchschnittsmiete lag bei monatlich 26,10 Euro/m². Gegenüber dem 4. Quartal 2023 entspricht das einem Anstieg um 2,40 Euro (10,1 Prozent). Im Verhältnis zum Vorquartal liegt sie damit um 1,00 Euro (4,0 Prozent) höher.
Angebot: Leerstandsquote bei 10,2 Prozent
• Der Büroflächenleerstand pendelt sich zum Ende des Jahres 2024 bei 1,2 Mio. m² ein. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Anstieg um 0,9 Prozentpunkte. Auch im Jahresverlauf 2025 rechnet Cushman & Wakefield mit einem weiteren Anstieg der Leerstandsquote.
HAMBURG
Öffentliche Hand dominiert Hamburger Bürovermietungsmarkt
Pierre Nolte, Head of Offices & Leasing von Cushman & Wakefield in Deutschland, kommentiert: „Der Hamburger Bürovermietungsmarkt verzeichnete mit 416.000 m² einen nur minimalen Rückgang im Vergleich zum Vorjahr, ein Umstand, der in der weiterhin schwierigen Marktlage positiv zu werten ist. Angesichts veränderter Nutzerbedürfnisse erwarten wir für 2025 eine moderate Zunahme der Marktaktivität und halten einen Flächenumsatz von 450.000 m² für möglich.“
Nachfrage: Fünf von sechs Großabschlüssen ab 10.000 m² entfallen auf die Öffentliche Hand
• Im Gesamtjahr 2024 wurden rund 416.000 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern abgenommen – das sind 5 Prozent weniger als im Vorjahr. Mit Ausnahme des Covid-19-geprägten Jahres 2020 ist dies das niedrigste Jahresergebnis seit 2009.
• Von 496 Abschlüssen entfällt mit 76 der Großteil auf Beratungsgesellschaften. Den größten Anteil am Flächenumsatz (26 Prozent) sicherte sich jedoch die Öffentliche Hand mit 10 Abschlüssen über rund 108.000 m². Der größte Abschluss des 4. Quartals und auch des Jahres war der Erwerb der HCOB-Zentrale am Gerhart-Hauptmann-Platz zur Eigennutzung durch die Stadt Hamburg (25.600 m²).
Mietpreise: Spitzenmiete auf Höchststand – moderater Anstieg 2025 erwartet
• Die Spitzenmiete erreicht zum Jahresende 2024 einen Höchststand von monatlich 35,00 €/m². Im 12-Monatszeitraum entspricht das einem Plus von 1,00 Euro beziehungsweise 3 Prozent. Das begrenzte Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage nach hochwertigen Flächen in Toplagen dürfte die Spitzenmieten 2025 weiter leicht steigen lassen.
• Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate notiert bei monatlich 21,20 Euro/m². Im Vorjahresvergleich entspricht das einer Seitwärtsbewegung.
Angebot: Der Büroflächenleerstand steigt weiter
• Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 0,9 Prozentpunkte und notiert Ende 2024 bei 5,5 Prozent. Der absolute Leerstand stieg um 126.000 m² auf rund 776.000 m² an.
• Das Angebot kurzfristig verfügbarer Untermietflächen ist im Jahresverlauf um 45 Prozent gestiegen: Es lag Ende Dezember 2024 bei rund 73.000 m².
MÜNCHEN
Münchener Büromarkt mit starkem Plus bei Flächenumsatz und Mieten
Matthias Hofmann, Head of Office Agency München und Leiter der Münchner Niederlassung von Cushman & Wakefield, kommentiert: „Nachfrageseitig hat sich der Markt mit einem erfreulichen Flächenumsatz gefangen. Als Besonderheit ist das starke Wachstum der Spitzenmiete zu sehen. Die anhaltend hohe Nachfrage für Flächen innerhalb des Altstadtrings führt zu Abschlüssen in Topobjekten, die teils deutlich über der definitorischen Spitzenmiete liegen können.“
Nachfrage: Flächenumsatz plus 29 Prozent gegenüber Vorjahr
• Der Flächenumsatz summiert sich im Gesamtjahr 2024 auf rund 605.000 m², damit deutlich über dem Vorjahreswert (+29 Prozent), aber noch unter dem 5-Jahresdurchschnitt (-7 Prozent). Für das Gesamtjahr 2025 erwartet Cushman & Wakefield einen weiter leicht steigenden Flächenumsatz. Auch bei der Anzahl der Abschlüsse gab es im Jahr 2024 eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr: Rund 690 Abschlüsse bedeuten ein Plus von 11 Prozent.
• Die Teilmärkte Innenstadt Ost (109.000 m²) und Innenstadt West (98.000 m²) weisen den höchsten Flächenumsatz auf. Auf Platz drei folgt bereits das Umland Nord (78.000 m²). Industrieunternehmen führen die Branchenstatistik mit 127.000 m² an.
• Der größte Abschluss des 4. Quartals entfällt auf die Technische Universität München, die rund 19.300 m² im Lab Campus am Flughafen angemietet hat.
Mietpreise: Spitzenmiete auf neuem Rekordniveau
• Das Mietpreisniveau ist im Laufe des Jahres deutlich angestiegen. So haben die Spitzenmieten um monatlich 6,00 Euro/m² (+12,8 Prozent) auf 53,00 Euro zugelegt. Die Durchschnittsmiete wuchs im selben Zeitraum um rund 5 Prozent. Für das Jahr 2025 werden weiter steigende Spitzenmieten erwartet, allerdings nicht mehr mit einer derart dynamischen Wachstumsrate.
Angebot: starker Anstieg des Leerstands
• Der Leerstand ist 2024 deutlich gestiegen. Die Leerstandsquote notiert Ende 2024 bei 7,4 Prozent (plus 1,7 Prozentpunkte). Ursächlich sind die hohen Fertigstellungszahlen (53 Prozent frei zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung) und Flächenverkleinerungen bei Neuanmietungen von Unternehmen. Cushman & Wakefield erwartet für 2025 weiter steigende Leerstände.
• Im Jahr 2024 wurden 234.000 m² Bürofläche fertiggestellt (43 Prozent unter Vorjahr). Für das Jahr 2025 werden Fertigstellungen in vergleichbarer Höhe erwartet.
