レポート

不動産の陳腐化は投資のチャンス

今後１０年間に米国オフィス市場で予想されること

従業員一人当たりのデスクスペースは17.6平米から15.3平米に約１３％程度削減される見通し
全体の3分の2を占める賃貸契約が更改期限を迎える
オフィス・ワーカー数の増加が予測されているものの、オフィス床需要は現在とほぼ変わらない規模4.2億平米とどまる見通し

オフィス需要の減退に伴う賃料への影響はグレード別に多極化していく見通し

全体の約１５％を占めるトップ・クラスのオフィスビルでは、市場平均賃料に対して3割を超えるプレミアムを維持していく見通し。他に類を見ない経験を提供できる新築の所謂「トロフィー・ビル」に対するネット・アブソープション（ネット床需要）は2020年以降の累計で9.3 百万平米に達した。快適な職場環境、優れた立地条件、オフィス空間の汎用性、最先端の設備、アウトドア空間、多彩な生活サポートサービス、地域イベントなど提供できるビルに対する引き合いは底堅い。

全体の約６０％を占めるミドル・クラスのオフィスビルでは、競争は激化、優勝劣敗の傾向が強まる。追加投資が必要とされる場合も生じていく見通し。陳腐化が早く価格支配力の弱いセグメントであり、及第点（Good Enough）、割安な賃料設定(Value Play)、陳腐化の予備軍にクラス分けできる。

全体の約２５％を占めるボトム・クラスのオフィスビルでは、用途改定や用途転換を行い限り、空室率は高止まりしていく見通し。空室率が50％を超えるビルは全体の7.5％を占めているが、こうしたビルが用途転換された場合、空室率は現行の18.2％から12％へ軽減される見通しであることは興味深い。

オフィス不要論については、既に多くのことが書かれており、一部のオフィス物件は本来の用途を満たせなくなる懸念も残る。クッシュマン＆ウェイクフィールドの新しいレポート『不動産の陳腐化は投資のチャンス』は、このような不要論とは一線を画し、新しい市場のニーズに応えることができるオーナーにとってのプラスの可能性に焦点を当てている。

この調査は、米国のオフィス市場の潜在的な可能性を定量化し、今後予想される供給パイプラインと需要トレンドを様々な視点から比較していく新しい試みだ。当該調査結果に基づけば、ハイブリッド・ワークや効率化・ESGの優先事項をサポートする将来需要を充足することのできない余分なオフィススペースが、10年後には約100万平米生じることが見こまれている。これは空室率が均衡水準である13％から19％へ上昇することを意味する。このような需給の不均衡は、拡大傾向にある品質格差によって、さらに加速している。ハイブリッド・ワーク対応が可能で、充実した対面での体験を提供できるオフィスへの需要は非常に高い一方、先進的なテナントの要件を満たせないオフィスへの需要は非常に低くなりつつある。

変化するビジネスチャンス
米国のオフィススペースの大半は競争力のあるポジショニングを検討する必要があるが、逆風に直面するオフィスがすべて不要となるわけではない。このような課題に積極的に取り組むビル・オーナーや投資家であれば、資産価値を回復させ、投資収益を上げていくことができるだろう。運用戦略、資金調達、売買取引実行のための適切なパートナーと提携すれば、用途改定（リポジショニング）や用途変換（リパーパス）のチャンスに事欠くことはないだろう。本書では、ライフサイエンス、ヘルスケア、集合住宅などの分野におけるケーススタディや詳細な分析などを通じて、用途改定や用途転換の選択肢を探っていく。

用途改定
用途改定は、時代遅れのオフィスビルの価値を向上させ、テナントの要望に近づけるためには、最も安く効率的な戦略の一つである。しかし、地域別に異なる地元テナントの需要を満たすべく適切な規模やエリアに投資するためには、十分な経験と洞察力が必要だ。

用途転換
マーケット、サブマーケット、物件の属性によっては、競合状況や建物の物理的特性から、用途改定が難しい場合もある。次の評価段階で、用途転換が可能とされる資産のオーナーであれば、プロジェクトのコスト、潜在需要の可能性、出口戦略などを徹底的に試算していく必要がある。