Logistics Tenant Profile # 14 경기 광주 – 도심 물류 고지전

경기 광주는 서울 동남권 및 용인, 수원, 성남, 하남 등과 인접하여 수도권 접근성이 뛰어나 물류 입지로 각광받던 지역입니다. 중부고속도로, 국도 45호선, 43호선 등 주요 교통망을 따라 물류단지(초월, 도척, 오포) 개발이 활발히 이뤄져 왔습니다. 이러한 노력으로 물류 클러스터가 형성되었으며, 물류센터 중 약 74%가 초월읍, 도척면, 문형동 3개 지역에 집중되어 분포하고 있습니다.

광주시는 물류센터 난개발 및 주민 삶의 질 저하 방지를 위해 도시계획조례를 통해 대규모 창고시설 개발 시 도로 폭 8m 이상 확보, 주택·학교로부터 200m 이상 이격 등 조건을 요구하고 있습니다. 까다로운 인허가 조건으로 인해 신규 공급이 매우 제한적이며(67천평, 기 공급 면적의 17% 수준), 2만평 미만의 중소형 센터 위주로 공급될 예정입니다.

물류센터의 임차인 산업군 중 5천평 이상인 경우, 이커머스 기업들이 약 37%의 면적을 차지하고 있습니다. 그 다음으로는 택배, 3PL(Third-Party Logistics), F&B(Food & Beverage) 업종 순으로 많은 물류 면적을 점유하고 있습니다. 주요 이커머스 기업인 쿠팡과 SSG.COM은 수도권 거주 인구에게 빠른 배송을 제공하기 위해 풀필먼트 센터 및 배송 거점을 다수 구축하여 운영하고 있습니다. 또한, CJ대한통운의 곤지암 메가 허브 터미널은 대표적인 택배 허브로 알려져 있으며, 삼진냉장, HL홀딩스, 신우냉장 등의 3PL 기업들도 물류 거점으로 분포하고 있습니다.

국내 이커머스 시장은 2011년부터 2021년까지 약 10년간 연평균 20.7%의 폭발적인 성장을 이루었습니다. 그러나 2022년부터 성장률은 한 자릿수로 다소 둔화되었으며, 저성장 국면으로 진입한 상황입니다. 코로나 팬데믹 이후 온라인 매출의 성장세가 둔화되고 오프라인 매출은 회복되고 있어, 주요 유통업체들의 온·오프라인 매출 증감률 격차도 점차 줄어들고 있습니다.

다양한 플레이어들로 파편화되어 있던 국내 이커머스 시장은 2022년 기준 쿠팡, 네이버, 쓱닷컴+G마켓 3개 업체 시장 점유율 58%로 과점화 체제로 굳혀지고 있습니다. 이러한 과점화 상황 속에서 이커머스 업체들은 몸집 불리기 보다는 내실 경영에 집중하고 있으며, 물류 효율화, 마케팅 비용 절감, 신사업 추진 등으로 수익성 개선에 총력을 다하고 있습니다.

이커머스 기업들이 수익성 개선에 주력함에 따라 다회전 배송을 통해 운송비 절감이 가능한 도심 물류 거점과 소규모 거점들을 통합하여 규모의 경제 효과를 누릴 수 있는 외곽 대형 센터에 대한 수요가 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 도심 접근성이 비교적 우수한 경기 광주는 이커머스 기업의 도심 물류 거점 수요를 흡수할 수 있을 것으로 기대됩니다.