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Wohngebaeude im Bau entlang dem Flussufer Wohngebaeude im Bau entlang dem Flussufer

Wohin mit all den neuen Stadtquartieren?

Verena Bauer • 04/08/2023
Ein Interview zur Zukunft der Städteplanung, Urban Renewal und der Frage, wie man ein Höchstmaß an Moderne in alten Bestand bekommt.

Stadtquartiere kommen an. Bei Anlegern, weil die Zukunftsfähigkeit des Investments mit Blick auf den fortschreitenden Urbanisierungstrend als gesichert gilt. Bei Architekten, Planern und Entwicklern, weil Bauvorhaben dieser Größe und Bandbreite den richtigen Mix aus Herausforderung, Wirtschaftlichkeit und Kreativität bieten. Bei der öffentlichen Hand und Stadtplanern, weil man so das Stadtbild aufwertet und neue Lebensbereiche schafft. Und bei den Nutzern und Bewohnern sowieso. Denn Quartiere sorgen mit ihrem Nutzungsmix für Lebendigkeit, sind so attraktiv wie praktisch, verbinden und bieten Raum für Austausch. Und konterkarieren so auf ungezwungene Weise den meist bis heute geltenden Leitsatz, dass sich in der Stadt doch eh nur jeder selbst der Nächste sei.

Also: Let’s go for Quartiere. Aber wohin genau? Denn neue Entwicklungen brauchen Platz. Und der ist mitten in der Stadt meist eher rar gesät. Eine Lösung liegt im „Urban Renewal“. Denn dort, wo Flächen brachliegen oder alte Mauern und aufgegebene Gewerbe- und Industrieareale ungenutzt herumstehen, schlägt man letztlich mehrere Fliegen mit einer Kelle. Man beseitigt das oft als Schandfleck geltende Areal, gibt der Stadt eine neue Keimzelle urbanen Lebens zurück und bleibt bei einer Revitalisierung um ein großes Maß nachhaltiger als bei der Entwicklung auf der grünen Wiese.

Doch lässt sich jede Brachfläche einfach so in ein Stadtquartier umnutzen? Muss eine bestimmte Größe gegeben sein, damit eine Entwicklung sich Quartier nennen darf? Wie schafft man es,  möglichst viel Bestand zu erhalten und trotzdem zeitgemäße Lösungen zu integrieren? Wie nachhaltig und emissionsarm-effizient kann eine Entwicklung aus dem Bestand heraus werden? Und wieviel Greenfield darf man im Sinne des urbanen Platzbedarfs und Gemeinschaftssinns neu versiegeln? Lutz Schilbach, Head of Design + Build DACH und Co-Autor der kürzlich veröffentlichten Quartiersentwicklungsstudie External Link von Cushman & Wakefield und dem Projektentwickler GERCHExternal Link, blickt tiefer.

Was braucht die Stadt der Zukunft?

Zusätzlich zu den städtischen Zukunftsthemen wie Smart City, nachhaltiger Mobilität und dem “urbanen Grün“ brauchen unsere Städte heute wie morgen ein neues Aushandeln der Interessen. Wo in den letzten Jahren und Jahrzehnten vor allem separiert wurde zwischen Wohnen, Arbeiten und Handel, muss es jetzt darum gehen, zu mischen. Mehr (halb)öffentliche und qualitativ hochwertige Flächen fürs Zusammenkommen, zur Erholung, für Veranstaltungen und soziale Interaktion zu schaffen. Und vor allem auch darum, variable Immobilien zu entwickeln, die sich möglichst unkompliziert und schnell auf völlig andere Nutzungen einlassen können.

Ein modernes Wohngebaeude mit grossen Balkonen mit Gruenpflanzen Ein modernes Wohngebaeude mit grossen Balkonen mit Gruenpflanzen
Belebte, unscharfe Einkaufsstrassenszene Belebte, unscharfe Einkaufsstrassenszene

Können Stadtquartiere genau das leisten? 

Ja, wenn sie eine zentrale Rolle in der künftigen Städteplanung spielen. Stadtquartiere bieten als meist klassische Mixed-Use Developments eine Möglichkeit, Wege zu minimieren und das Leben der Bewohner effizienter zu gestalten. Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Einzelhandel, Kultur und mehr – all das sollte lokal und dezentral organisiert werden. Und das gelingt in gut geplanten Quartieren meist, indem sie auf kleinerer Ebene ganzheitlich gedachte und innovative Lösungen anbieten und so sämtliche Aspekte des städtischen Lebens berücksichtigen.

Ein weiteres Schlüsselelement für die Stadt der Zukunft sind Mikroklimate. Denn angesichts des Klimawandels ist es entscheidend, dass Städte entsprechende Maßnahmen ergreifen, um den Auswirkungen zu begegnen – beispielsweise durch Entsiegelung, Regenwasserrückhaltung und verstärkte Bepflanzung. Diese Maßnahmen werden in Quartiersentwicklungsprojekten mittlerweile obligatorisch mitgedacht und tragen nicht nur zur Verbesserung der Umwelt bei, sondern schaffen auch angenehmere und gesündere Lebensräume für die Bewohner.

Auf welcher Art Flächen in der Stadt können Quartiere entwickelt werden und geht Stadtquartier auch auf ganz kleinem Raum?

Für mich gibt es hier keine pauschal richtige Antwort, da der Begriff "Quartier" nicht abschließend definiert ist. Allerdings gibt es bestimmte Aspekte, die bei der Entwicklung eines Quartiers – und damit auch bei der Auswahl der Fläche oder des innerstädtischen Brownfields – berücksichtigt werden sollten.

Quartiere sollten sich aus der Dynamik eines Ortes heraus entwickeln und durch innovative Nutzungsarten Neues einbringen. Es ist wichtig, dass Grund und Boden effizient genutzt werden, um einer übermäßigen Zersiedelung entgegenzuwirken, insbesondere in Zeiten der Urbanisierung. Wirtschaftliche Motivation spielt ebenfalls eine Rolle – insbesondere größere Brownfields bieten Potenzial für attraktive Entwicklungen. Die Umwandlung gut gelegener Flächen ist lohnenswert und kann zu positiven Veränderungen führen. Gute Planer und Fachleute zu engagieren ist essenziell, um sicherzustellen, dass ein professionelles Team mit entsprechendem Fachwissen und einem bestehenden Netzwerk die Komplexität der Anforderungen bewältigen kann. Große Projekte erfordern auch große und professionelle Netzwerke, um erfolgreich umgesetzt zu werden.

Und: Feste Regeln, wie groß ein innerstädtisches Areal mindestens sein muss, um ein Quartier zu entwickeln, gibt es nicht. Die Größe hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der vorhandenen Infrastruktur, der Nachfrage und der geplanten Nutzung. In einigen Fällen kann auch auf kleinerem Raum ein Stadtquartier entwickelt werden, solange die oben genannten Aspekte sowie der entsprechende Nutzungsmix berücksichtigt werden und sorgfältig geplant wird.

Wie wandelt man eine Industriebrache altlastenfrei und möglichst nachhaltig in ein modernes Stadtquartier um? 

Die Umwandlung einer Industriebrache in ein modernes Stadtquartier stellt eine komplexe Herausforderung dar, die über rein technische Aspekte hinausgeht. Während das Problem der Altlasten durch entsprechendes Engineering beherrschbar ist, liegt die eigentliche Schwierigkeit darin, den Ort von seiner Wahrnehmung als Industriegebiet in ein lebenswertes Quartier zu transformieren. Die Qualitäten des Ortes müssen erkannt und herausgearbeitet werden, um dann durch gezielte Planungs-, Bau- und Marketingmaßnahmen ein neues positives Image zu schaffen.

Die Entwicklung erfordert eine ganzheitliche Analyse und die Berücksichtigung von Potenzialen wie Lage, Infrastruktur und historischer Bedeutung. Nachhaltigkeitskonzepte und die Einbindung der Gemeinschaft sind wichtig, ebenso wie die finanzielle und organisatorische Umsetzung durch verschiedene Akteure, einschließlich Investoren, Stadtplaner, Architekten und Behörden. Es müssen Finanzierungsmodelle entwickelt werden, die die Kosten für die Altlastensanierung und die Neugestaltung des Quartiers berücksichtigen. Durch partizipative Planungsprozesse und die Berücksichtigung der Bedürfnisse und Anliegen der Bewohner kann eine hohe Akzeptanz und Identifikation mit dem neuen Stadtquartier erreicht werden.

All das ist vor allem aus dem Blickwinkel des Projektentwicklers nur möglich und umsetzbar, wenn ein ganzes Team aus Experten, Fachplanern und Handwerksmeistern zusammenkommt und gut verzahnt zusammenarbeitet. Je komplexer ein Projekt – und eine Quartiersentwicklung auf dem Brownfield gehört da definitiv zur Königsdisziplin – ist, umso differenzierter und fachlich hochwertig aufgestellt muss das beteiligte Expertenteam sein und eine gemeinsame Vision und Freude am Projekt entwickeln, es braucht hier echte Planungs- und Zusammenarbeitskultur, um erfolgreich zu sein.

Beleuchtetes modernes Gebaeude mit Glasfassade Beleuchtetes modernes Gebaeude mit Glasfassade

Wie kommt ein Höchstmaß an Moderne in den Bestand, der erhalten wird?

Ein Höchstmaß im Sinne einer Optimierung ist nicht die Idee eines Quartiers, hier geht es eher um das Ausbalancieren von Anforderungen. Und „Moderne“ sollte man im Sinne zeitgemäßer Lösungen mit Blick auf die Zukunft verstehen. Die Erhaltung des Bestands ist grundsätzlich eine nachhaltigere Herangehensweise als Neubau und kann damit genauso „modern“ sein wie ein Neubau. Um also ein bestmögliches Quartier im Bestand zu erreichen, können innovative Ansätze wie die Umwidmung alter Gebäude, Renovierungen mit zeitgemäßen und innovativ neu gedachten Materialien und Technologien sowie die Integration von Nachhaltigkeitskonzepten verfolgt werden. Die Schaffung lebenswerter und inklusiver Räume ist von integraler Bedeutung dabei. Ein ganzheitlicher Ansatz, der technologische, ästhetische und soziale Aspekte berücksichtigt, ist entscheidend, um den Bestand modern zu halten und den aktuellen Anforderungen gerecht zu werden.

In vielen Städten stehen weitere ältere Industrieareale, aus dem 19. Jahrhundert, ungenutzt herum. Geht Stadtquartier im Denkmal?

Stadtquartiere können durchaus in denkmalgeschützten Industriearealen entstehen. Tatsächlich kann das Vorhandensein von historischen Gebäuden besonders viel zur Bildung einer Identität für das Quartier und den Ort beitragen. Die Geschichte und der Charakter solcher Denkmäler sind oft Treiber für Authentizität und positive Transformation. Mit Gebäuden der industriellen Revolution und Gründerzeit gibt es dazu ja viele Erfahrungen, herausfordernder ist es Areale der Nachkriegszeit oder gar der späteren Jahre unter Beachtung des Bestandes zu entwickeln ohne allzu viel abzureissen. Der gründerzeitliche Klinkerbau oder ein Areal der klassischen Moderne sind im kollektiven Bewusstsein als coole Location schon lange angekommen, die späteren Ensembles fordern da mehr vom Team.

Es ist jedoch wichtig, dass Denkmalbehörden als Partner in den Prozess eingebunden werden. Dies gewährleistet, dass das Erhaltungsziel des Denkmalschutzes mit den Anforderungen einer zeitgemäßen Entwicklung in Einklang gebracht wird. Statt einer rein "musealen" Wiederherstellung sollte Raum für ein geschichtsbewusstes "Weiterbauen" geschaffen werden. Das bedeutet, dass die historische Substanz bewahrt wird, aber auch moderne Nutzungen und Funktionen in das Quartier integriert werden können. Das Ergebnis: eine neue Identität durch eine erfolgreiche Verbindung zwischen Vergangenheit und Zukunft.

Bunte Haeuser in der historischen Altstadt Bunte Haeuser in der historischen Altstadt

Wie nachhaltig und emissionsarm-effizient kann eine Entwicklung aus dem Bestand heraus werden?

Die Nachhaltigkeit und emissionsarme Effizienz einer Entwicklung aus dem Bestand ist nicht grundsätzlich eingeschränkt, sondern wird wie beim Neubau durch die wirtschaftlichen und regulatorischen Anforderungen und Möglichkeiten definiert. Oft können zusätzliche Maßnahmen zur Stärkung der Gebäudehülle erforderlich sein, um das energetische Niveau zu verbessern. Technisch gesehen gibt es alle Möglichkeiten, um den Bestand mit Neubauten vergleichbar energetisch nachhaltig zu gestalten – und der erhaltene Bestand ist sowieso nachhaltiger als Neubau, auch wenn das nicht in alle Zertifizierung und Nachweismethoden ausreichend einfließt. Die regelmäßige Erneuerung von haustechnischen Installationen ist sowieso erforderlich und bietet die Gelegenheit, energieeffiziente Systeme zu implementieren und immer auf dem neuesten Stand zu halten.

Sollte man mit Blick auf Versiegelung & Co. lieber auf Neubau-Quartiersentwicklungen auf der grünen Wiese verzichten?

Abhängig von den verfügbaren Optionen für die Entwicklung von Quartieren kann auch Neubau eine Lösung sein. In diesem Fall ist es wichtig, die Auswirkungen auf das freie Gelände zu berücksichtigen und entsprechende Argumente in Bezug auf Versiegelung und andere Faktoren anzuführen. Dabei sollte der Flächenverbrauch sorgfältig bewertet werden, einschließlich Aspekten wie Anbindung, Verkehrsflächen, Versiegelungsgrad und Möglichkeiten zur Schaffung von grünen und nachhaltigen Räumen wie beispielsweise Schwammstadt-Konzepte. Jede Generation sollte die Möglichkeit bekommen, Dinge auch einmal von Grund auf neu zu denken – nur brauchen wir das nicht mehr in Masse und nur noch mit besonderer Qualität.

Ansprechpartner

Lutz Schilbach
Lutz Schilbach

Head of Sales Project & Development Services DACH • 60311 Frankfurt am Main

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