Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, verzeichnet für das Gesamtjahr 2024 einen Büroflächenumsatz an den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) in Höhe von rund 2,14 Mio. m². Das sind 4 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, aber 20 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt.
Pierre Nolte, Head of Offices & Leasing bei Cushman & Wakefield Germany, kommentiert: „Wir sehen in den einzelnen Märkten starke Unterschiede hinsichtlich Steigerung respektive Rückgang der Vermietungsleistungen. In Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt wurden die jeweiligen Vorjahresergebnisse verfehlt, zurückzuführen insbesondere auf einen Rückgang an Abschlüssen ab 5.000 m². München und Berlin konnten durch eine höhere Anzahl an Deals ab 10.000 m² punkten. Für 2025 erwarten wir in diesem Segment mehr Entscheidungen durch Großnutzer und damit eine weitere leichte Marktbelebung.“
Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield, ergänzt: „Der Bürovermietungsmarkt befindet sich im Zangengriff aus schlechter wirtschaftlicher Lage sowie einer strukturellen Nachfrageverschiebung im Zuge von Hybrid-Office-Lösungen. Beide Einflüsse werden auch im Jahr 2025 Bestand haben. Das erwartete Wirtschaftswachstum wird nur minimal im Positiven bilanzieren und trotz vermehrter Back-to-Office-Lösungen werden die Nutzer bei den Flächengrößen einsparen.“
Flächenumsatz: Minimal über dem Vorjahreszeitraum
- Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-4 2023) zeigt sich eine starke Zunahme des Flächenumsatzes in München (+29 Prozent), Stabilität in Berlin (+2 Prozent), ein leichter Rückgang in Frankfurt (-3 Prozent) und Hamburg (-5 Prozent) sowie ein deutlicher Rückgang in Düsseldorf (-15 Prozent).
- Das 4. Quartal liegt mit einem Flächenumsatz von rund 548.000 m² geringfügig über dem Durchschnitt (+5 Prozent) der Einzelquartale seit Anfang 2023. Das zeigt eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau. Für das Gesamtjahr 2025 wird ein Flächenumsatz in Höhe von 2,3 Mio. m² erwartet – ein Plus von 8 Prozent gegenüber 2024.
- Im Zeitraum Q1-Q4 2024 blieb die Anzahl der Abschlüsse mit rund 2.600 stabil im Vergleich zum Vorjahr. Mit Blick auf die Größenklassen zeigt sich eine Zunahme der Abschlüsse ab 10.000 m². Insgesamt wurden 23 solcher Deals abgeschlossen (im Vorjahr zwölf), davon acht in Berlin, sieben in München, sechs in Hamburg und zwei in Frankfurt. Der größte Deal des 4. Quartals 2024 ist mit rund 26.000 m² der Eigennutzerkauf der HCOB-Zentrale am Gerhart-Hauptmann-Platz durch die Stadt Hamburg.
Mietpreise: Mietpreisniveau steigt weiter
- Abgesehen von einer Stabilitätsphase im ersten Corona-Jahr sind die Spitzenmieten über die letzten zehn Jahre kontinuierlich gestiegen. So auch 2024. Im Schnitt über die Top-5-Märkte ist die Spitzenmiete um 5,2 Prozent angestiegen, am stärksten in München (12,8 Prozent oder 6 Euro/m²) auf 53 Euro pro m². In Düsseldorf beträgt das Plus im Jahresverlauf 3,50 Euro (8,8 Prozent).
- Bei den Durchschnittsmieten zeigt sich weiterhin ein uneinheitliches Bild zwischen Wachstum (Frankfurt +2,45 Euro/m², München +1,25 Euro/m²), Stabilität (Hamburg und Berlin) und Rückgang (Düsseldorf -1,30 Euro/m²). Im Durchschnitt der Top-5-Märkte beträgt der Anstieg der Durchschnittsmiete 1,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal.
Leerstand: Weiterer Anstieg
- Der Büroflächenleerstand der Top-5-Märkte notiert zum Ende des 4. Quartals 2024 bei 6,44 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 8,2 Prozent und liegt 1,3 Prozentpunkte über dem Wert von vor zwölf Monaten. Unter den Top-5-Märkten hat Hamburg mit 5,5 Prozent weiterhin die niedrigste Leerstandsquote, Düsseldorf mit 10,5 Prozent die höchste.
- Das Angebot an Untervermietungen ist im 4. Quartal gegenüber Ende September auf 642.000 m² gestiegen. Bis Ende 2025 wird ein weiterer Anstieg der Leerstandsquote auf rund 8,8 Prozent erwartet. Ursächlich dafür sind die unvermieteten Flächen in den erwarteten Fertigstellungen, Flächenverkleinerungen bei Umzügen sowie die schwache konjunkturelle Lage und Aussicht, die Nutzer ihre Umzugsentscheidungen aufschieben lässt.
Fertigstellungen: Hohes Fertigstellungsvolumen
- In den vier Quartalen 2024 wurden insgesamt rund 1,2 Mio. m² Bürofläche fertigstellt. 60 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Das mit Abstand größte Fertigstellungsvolumen entfällt auf Berlin (650.000 m²), München rangiert dahinter (234.000 m²).
- Im Gesamtjahr 2025 werden rund 1,4 Mio. m² neue Fläche dem Markt zur Verfügung gestellt. Im darauffolgenden Jahr geht die Zahl voraussichtlich weiter zurück und wird die 1-Mio.-m²-Marke nicht mehr erreichen.
