Italian Outlook 2025: Pronti a ripartire

Uffici: qualità prima della quantità

Nel 2024, i mercati degli uffici di Milano e Roma hanno continuato a registrare una domanda solida, sebbene in lieve rallentamento rispetto agli anni record precedenti, caratterizzati da transazioni di grandi dimensioni. Tuttavia, la domanda si mantiene su livelli significativamente superiori rispetto al periodo pre-pandemia, soprattutto per la città di Milano.

Qualità e Location si confermano i fattori chiave nella scelta dell’ufficio. La domanda per spazi di alta qualità, infatti, ha rappresentato mediamente il 70% della richiesta complessiva a Milano nell’ultimo decennio, mentre a Roma si è attestata intorno al 50%. Ciò riflette le dinamiche differenti della città di Roma rispetto a Milano, dove i vincoli urbanistici e la complessità degli interventi di ristrutturazione sugli edifici storici limitano in modo significativo la disponibilità di immobili moderni, riducendo l’offerta di spazi in grado di rispondere alle esigenze attuali degli utilizzatori.

Le aree centrali e consolidate della città, inserite in contesti caratterizzati dalla presenza di numerosi servizi e amenities per i dipendenti, mezzi di trasporto pubblico, sicurezza e un tessuto aziendale che garantiscano attrattività e competitività nel lungo periodo, oltre alla qualità degli spazi unita a un’attenzione alla sostenibilità ambientale degli edifici sono requisiti fondamentali per chi cerca uffici oggi. Contestualmente, si registra un crescente divario di disponibilità tra le aree centrali, sempre più richieste, e quelle periferiche.

Ciò ha contribuito a far crescere i canoni di locazione e si prevede una continua pressione al rialzo anche nei prossimi mesi. A Milano, nell'area del CBD, il valore prime, stimato a 730 €/sqm/anno a fine 2024 con una crescita annua del 4%, dovrebbe registrare un ulteriore aumento di circa il +3% nel 2025 e di oltre +1% nel 2026. A Roma, nell'area del CBD, il valore prime, che a fine 2024 si attesta a 600 €/sqm/anno con una crescita annua del 4%, è previsto crescere di circa il +2% sia nel 2025 che nel 2026. Questi dati evidenziano una dinamica di consolidamento del mercato in entrambe le città.

Sul fronte degli investimenti, il settore degli uffici ha registrato nel 2024 un'attività più contenuta rispetto al passato, contribuendo per circa il 20% al volume complessivo del mercato immobiliare. Nonostante ciò, l’interesse per gli uffici è in crescita, pur rimanendo selettivo, polarizzandosi sulle zone centrali delle città di Milano e Roma. In queste aree l'attenzione è rivolta prevalentemente a prodotti core+ o ad immobili da riposizionare mentre per gli immobili core il tema del prezzo / rendimento rimane ancora cruciale, limitando le transazioni.

Parallelamente, si osserva una maggiore disponibilità di prodotto sul mercato rispetto a inizio anno, anche per immobili di dimensioni significative. Anche in questo caso l’estrema selettività degli investitori unita, a volte, a valori di mercato non adeguati, limita l’attività transattiva. Siamo però fiduciosi che dalla fine del 2024 sia tornato un cauto ottimismo nel guardare all’investimento “uffici” e, una volta terminata la fase di price discovery, si prevede una stabilizzazione dei valori nel corso del 2025, accompagnata da rendimenti stabili e/o in lieve compressione per gli immobili di qualità elevata.

Guardando oltre il 2025, la riduzione delle emissioni di carbonio e la gestione del rischio climatico continueranno a influenzare le strategie a lungo termine. Le normative europee sono destinate a incidere ulteriormente sul valore degli immobili, sui canoni di locazione e sulla domanda degli utilizzatori. Si prevede un aumento delle operazioni di riposizionamento degli immobili, sia a Milano che Roma, nelle location direzionali consolidate dove i canoni di locazione potrebbero continuare a crescere.

Al contrario, in aree della città meno attrattive, dove il vacancy rate ha raggiunto il 17% negli ultimi 3 anni, si continuerà ad assistere ad una diminuzione d’interesse da parte dei conduttori con conseguente rallentamento nella crescita dei canoni. Qui sarà opportuno valutare scenari alternativi di valorizzazione, come la conversione in destinazioni d’uso più richieste, dall’hospitality al residenziale e a tutte le varie declinazioni del living (residenze per studenti, senior, co-living).

Retail: la ripresa guida la rinascita

In Europa, dopo anni difficili, il mercato retail ha mostrato resilienza e ci sono aspettative per una ripresa. Nel corso del 2024, la vivacità lato operatori, unita all'aumento del take-up e alla crescita degli affitti hanno aumentato l'attrattività del settore per gli investitori, grazie anche a rendimenti più elevati che offrono interessanti opportunità di leva finanziaria. Le prospettive per il 2025 sono positive, in particolar modo per le high street delle città più ambite a livello commerciale, dove i canoni di locazione e i valori sono in crescita e porteranno a un probabile miglioramento con incrementi previsti rispettivamente del 2% circa e del 2,4%. Sulla scia europea, il settore retail in Italia, dopo aver mostrato resilienza agli stress test della pandemia, dell’online e della guerra, sta tornando nel mirino degli investitori. I fondamentali dei centri commerciali continuano a rafforzarsi: ad ottobre 2024 hanno confermato il trend positivo con vendite in aumento dello 0,6% su base annua e footfall in crescita dell’1,5% (fonte Osservatorio CNCC/EY). Il rimbalzo registrato nel 2023 sta trovando un ulteriore consolidamento, segnando una ripresa stabile e sostenuta del settore. Ciò, unito ad un prodotto che si è rinnovato ed evoluto nel corso degli anni, a rendimenti molto competitivi e alle banche più disponibili a finanziare, si sta traducendo nel ritorno di interesse da parte degli investitori.

Nel 2024 i volumi di investimento sono stati impattati positivamente da transazioni con volumi importanti, superando la soglia dei €2 miliardi e tornando su livelli che non si vedevano dal 2018. Nel corso del prossimo anno continueremo a vedere un’attività dinamica con volumi in crescita. Prevediamo una maggiore domanda da parte di investitori istituzionali, con anche l’ingresso di nuovi player che, sostenuti da un minor costo del denaro e da una maggiore fiducia sulla capacità di resilienza del settore, potrebbe determinare una compressione dei rendimenti soprattutto per immobili di qualità elevata in location prime.

Hotel: 2024 da record per l’Italia, buone prospettive per il 2025

Le crescita delle performance del settore alberghiero dal 2022 ha contribuito a compensare gli effetti negativi dell’aumento dei costi operativi, materie prime e finanziamento in un contesto di incertezza geopolitica. Prevediamo una stabilizzazione dei livelli di crescita dei fatturati nel 2025, che sarà tuttavia accompagnato da un graduale miglioramento dei rendimenti, favorendo così l'aumento del valore degli asset alberghieri e volume d’investimenti.

L’Italia si avvia a chiudere il 2024 tra i migliori anni di sempre, con investimenti nel settore alberghiero stimati in oltre i 2 miliardi di euro entro la fine dell’anno, pari ad un incremento superiore al 30% rispetto al 2023.

Tale crescita è conseguenza dei solidi fondamentali di settore, un rinnovato supporto dal sistema bancario e un crescente interesse da parte degli investitori. L’asset class alberghiero è nel radar di un’ampia gamma di investitori globali, diversi per profilo, livelli di rendimento, end-user. In particolare lo è l’Italia che non ha uguali in Europa per livelli e crescita della performance, varietà e numerosità di mega-market e destinazioni di lusso, tanto da guadagnare in maniera ormai stabile, l’asset class Hotel, la seconda posizione per volumi di investimento nel commercial real estate.

Gli operatori continuano a puntare sull’Italia, con ambiziosi piani di espansione che coprono tutti i segmenti, dal lusso all’ibrido. Nuove aperture, rebranding e ristrutturazioni mirano sia ai viaggiatori più giovani sia al segmento alto di mercato.

I rendimenti di mercato sono stabili, sostenuti dal taglio dei tassi di interesse della BCE a giugno e da una maggiore liquidità del debito. Guardando al 2025, si prevede una graduale compressione dei rendimenti per gli asset di fascia alta e interessanti opportunità di valore per gli investimenti secondari.

Nel 2025, il settore alberghiero continuerà ad essere dominato da capitali privati, investitori istituzionali e gruppi alberghieri. Dopo un 2024 dinamico, l’hospitality italiana guarda al futuro con ottimismo, sostenuta da trattative già in corso su numerosi asset alberghieri (corposa pipeline) e prospettive di slancio continuo nel nuovo anno.

In Europa invece, il divario tra domanda e offerta che ha rallentato l’attività di investimenti alberghieri nel 2024 sta migliorando. Stimiamo che i volumi si attesteranno attorno ai 20 miliardi di euro, entro la fine dell’anno in corso. Se questa tendenza proseguirà i volumi potrebbero superare i 25 miliardi di euro nel 2025.

Grazie a queste prospettive positive, il settore alberghiero si prepara ad affrontare il nuovo anno con un forte slancio, pronto a cogliere ulteriori opportunità di crescita e consolidamento.

Logistica: dalla stabilità al consolidamento

Le prospettive macroeconomiche positive per il 2025 indicano un potenziale punto di svolta anche per il settore logistico e industriale, con il miglioramento della fiducia delle imprese e dei consumatori, tassi di interesse più bassi e una maggiore capacità di raccolta fondi da parte degli investitori. Tuttavia, rimane qualche incertezza legata alle fasi iniziali della seconda presidenza di Trump che potrebbe turbare il commercio europeo, specialmente le proposte legate all'introduzione dei dazi sui beni europei. Nonostante ciò, l’impatto potenziale potrebbe essere meno grave del previsto.

La crescita dei canoni di locazione è prevista continuare nel 2025, ma a un ritmo più modesto rispetto agli anni precedenti e differente da mercato a mercato. Il Regno Unito, la Slovacchia e l’Irlanda saranno i mercati più attivi, poiché la domanda di edifici di alta qualità in posizioni strategiche rimarrà forte, mentre paesi come la Repubblica Ceca e i Paesi Bassi potrebbero vedere una crescita lenta o livelli di affitto stabili. In Italia, per le città di Milano e di Roma, che alla fine del 2024 registrano un valore prime di 67€/sqm/anno, l’incremento previsto nel 2025 è di circa il 2%.

Per quanto riguarda il settore logistico italiano, le previsioni per il mercato degli utilizzatori nel 2025 indicano tendenze in linea con quelle osservate nell'anno in corso, con la stabilizzazione dei livelli di affitto e una domanda orientata sempre più verso immobili di qualità in posizioni strategiche. Tuttavia, l’ampia pipeline di spazi disponibili, alimentata da nuovi sviluppi e dal consolidamento degli operatori, potrebbe portare a un temporaneo eccesso di offerta nel breve-medio termine, rallentando la crescita dei canoni. Gli immobili di qualità e "sostenibili", situati in location prime sono destinati ad avere performance migliori della media.

Sul fronte degli investimenti, il settore della logistica continua a distinguersi come una delle asset class più dinamiche e ricercate. I volumi d' investimento dovrebbero aumentare nel 2025, man mano che la volatilità del mercato diminuirà e la fiducia degli investitori si rafforzerà. Tuttavia, il ritmo dell' attività dipenderà dalla disponibilità di prodotti di investimento. Si prevede un progressivo allineamento tra domanda e offerta, con alcuni proprietari pronti a rimettere sul mercato i loro immobili e investitori particolarmente interessati a questa tipologia di asset. Le prospettive per il 2025 sono particolarmente positive, grazie al ritorno di capitali core, che contribuiranno a consolidare la crescita e l'attrattività del segmento.

Dopo un anno di stabilità dei prime yield del mercato italiano, con Milano e Roma confermati al 5.50% a fine 2024, si prevede una leggera compressione nel 2025. In particolare, per i mercati di Milano e Roma si stima una riduzione di 25 punti base, in linea con il calo compreso tra 10 e 20 punti base atteso nella maggior parte dei mercati europei.

Living: dinamiche che cambiano

Il settore residenziale in Europa è stato a lungo caratterizzato da significativi squilibri tra domanda e offerta in diverse regioni e segmenti di mercato. Questo ha portato a una crescita stabile e a lungo termine sia dei canoni che dei valori di vendita. Tuttavia, come in altri settori, i forti aumenti dei tassi di interesse hanno influito negativamente sui valori.

Anche il mercato italiano riflette dinamiche simili. Dalla seconda metà del 2024, il mercato residenziale mostra segnali di graduale miglioramento, con un incremento delle compravendite previsto nel 2024 rispetto al 2023 leggermente al di sopra delle 700 mila transazioni, con una crescita ulteriore nel 2025 intorno al 5%, supportata da valori stabili nonostante un rallentamento dei prezzi osservato nella seconda metà del 2023 (Fonte: NOMISMA).

Nel mercato delle locazioni, la domanda rimane elevata, specialmente tra la popolazione più giovane che sceglie di vivere in affitto nelle principali città per godere di maggiore flessibilità. Inoltre, la riduzione dell'offerta, dovuta alla percezione di scarsa convenienza da parte dei proprietari che preferiscono forme alternative alla locazione tradizionale, sta spingendo i canoni verso l'alto.

Nei due principali mercati italiani, Milano e Roma, sia i prezzi di vendita che, ancor più significativamente, i canoni di locazione, sono in crescita rispetto al 2023, in particolare per il prodotto nuovo e moderno. Questo andamento è influenzato dalla scarsità di offerta, derivante anche dal rallentamento negli sviluppi di nuovi progetti, un trend che riteniamo possa persistere anche nel 2025.

Guardando agli investimenti, l’interesse da parte degli investitori rimane alto, per quanto riguarda progetti di sviluppo BTR e BTS così come per i segmenti delle residenze per studenti (PBSA) e dei serviced apartments.

Relativamente ai volumi d’investimento nel settore living, nei primi nove mesi dell’anno sono stati leggermente al di sotto dello stesso periodo del 2023, ma prevediamo una chiusura d’anno in crescita rispetto allo scorso anno. Nonostante una lieve crescita dei volumi, nel 2024 la dinamicità del mercato è stata influenzata in modo significativo dalle problematiche amministrativo-giudiziarie che hanno coinvolto il Comune di Milano, una delle città con il maggior numero di transazioni nel settore living negli ultimi anni. L'indagine della procura sulla legittimità delle autorizzazioni edilizie comunali ha portato alla sospensione dei permessi, inducendo gli investitori a spostare l'attenzione su operazioni a minor rischio, che a loro volta hanno rallentato l'attività di investimento complessiva nel settore.

Il segmento degli studentati, ovvero il PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), si è contraddistinto per un forte dinamismo, alimentato dal crescente numero di studenti internazionali e dalla significativa carenza di posti letto nelle principali città universitarie. Nel 2024, gli investitori, considerando che il mercato italiano è ancora in fase di consolidamento, si sono principalmente concentrati su operazioni value add.

Tuttavia, si sono registrate anche alcune operazioni di forward commitment e acquisizioni core, con la previsione che queste ultime diventino sempre più frequenti man mano che gli sviluppi in pipeline entreranno nel mercato.

Le prospettive per il 2025 confermano il trend positivo per questo settore, che potrebbe beneficiare nel prossimo anno da un mix di fattori: il superamento dello stallo urbanistico a Milano – è auspicabilmente attesa nelle prossime settimane la firma del decreto Salva Milano, un incremento delle transazioni core nel segmento PBSA, e il protrarsi di politiche monetarie espansive da parte della BCE con conseguente miglioramento dei ritorni per le operazioni immobiliari.