Sinonimo di moda e lusso, Via Montenapoleone ha scalato costantemente la classifica negli ultimi anni, raggiungendo per la prima volta il secondo posto nel 2023. Negli ultimi 12 mesi i canoni sono aumentati dell'11% (+30% negli ultimi due anni), raggiungendo i 20.000 euro al mq all’anno, poco superiori ai 19.537 euro mq/anno della Upper 5th Avenue a New York, stabile da due anni. Oltre alla continua forte domanda dei retailer in un contesto di offerta limitata, Via Montenapoleone ha anche beneficiato dell'apprezzamento dell'euro rispetto al dollaro statunitense.
New Bond Street, a Londra, si riprende il terzo posto mondiale (17.210 euro mq/anno) superando Tsim Sha Tsui (15.697 euro mq/anno), la principale via dello shopping di Hong Kong. Con una crescita annuale del 10%, l'Avenue des Champs Élysées di Parigi ha mantenuto il quinto posto, anche se il distretto di Ginza a Tokyo ha ridotto il divario con un aumento del 25% su base annua.
Nella classifica europea, che comprende più di una strada per Paese, Via Condotti e Piazza di Spagna a Roma si sono piazzate al terzo e al decimo posto confermando l’importanza dell’Italia nel mondo del retail in Europa: sono tre le strade italiane a risultare nella top 10 della graduatoria.
La tensione competitiva tra una domanda forte ed un’offerta scarsa si è riflessa in una crescita anno su anno dei canoni di locazione nel 57% (79) delle 138 location monitorate. In particolare si è registrata una crescita media a livello globale del 4.4% dei canoni. La regione delle Americhe è stata la più performante con un aumento dell'8,5%, trainata dalla crescita degli affitti di quasi l'11% negli Stati Uniti – più del doppio rispetto al 5,2% registrato lo scorso anno – seguita da Europa e Asia Pacifico rispettivamente con il 3,5% e il 3,1%.
Tavola 1: Main Streets Across the World – Graduatoria Global per Mercato 2024
Thomas Casolo, Responsabile per il settore Retail Italia and Co Head Luxury di Cushman & Wakefield: "Milano è diventata sicuramente un brand globale sinonimo del lusso, ma non dimentichiamo che via Montenapoleone è un unicum e che nella stessa via ci sono una varietà di valori locativi, a seconda delle caratteristiche commerciali del negozio. Sul posizionamento attuale ha pesato certamente l'apertura di nuovi negozi nell'area più ambita del quadrilatero, tra via Verri e via Sant’Andrea ma anche la dimensione della strada: è concentrata in uno spazio molto ridotto, a differenza di altre città come Londra, Parigi e New York, e nell’ultimo anno è diventato il Place To Be per i brand del lusso.”
Secondo gli analisti di Cushman & Wakefield questi luoghi iconici a livello globale sono caratterizzati da un'intensa concorrenza nella ricerca dello spazio giusto e da un'offerta estremamente limitata. I marchi, dal lusso al mass market, stanno continuando ad espandere il loro network fisico nelle vie più importanti delle città principali, quelle diventate una destinazione unica per i consumatori, sia domestici che turisti, che cercano l’esperienza dello shopping, unico e di qualità. Il negozio oggi è l’incarnazione fisica del brand e dei suoi valori e per questo i retailer investono molto nella personalizzazione degli spazi che, in un numero crescente di casi, preferiscono acquistare per non perdere la posizione nel luogo giusto. Ecco perché i tassi di vacancy rimangono eccezionalmente bassi, favorendo una spinta verso l’alto dei canoni di locazione.
Joachim Sandberg, Amministratore Delegato di Cushman & Wakefield Italia, conclude: “ Milano è ormai dall’Expo 2015 che si sta posizionando tra le capitali europee più importanti, capace di attrarre nuovi investimenti, nuovi turisti, nuovi residenti. Nel settore del lusso, che in Italia rappresenta una filiera importante in termini di indotto e fatturato, ormai si è guadagnata un primato indiscutibile, dimostrato anche da questo risultato. Tuttavia, per mantenere questa attrattività nel lungo periodo, Milano deve trasformare questo primato in un valore tangibile per l’intera comunità, generando benefici e valore aggiunto per tutti gli stakeholder coinvolti”.
Outlook
Dopo aver superato lo stress-test della pandemia, i mercati analizzati hanno dimostrato resilienza anche alle sfide poste dall'analisi dei tassi di interesse nel 2022 e 2023. Ciò ha causato un rapido incremento del costo della vita, un calo della fiducia dei consumatori e un rallentamento nella crescita economica. Ora il settore retail è pronto a beneficiare da un contesto che prevede essere più favorevole, con tassi d'interesse in contrazione, economica in crescita, minore pressione sul costo della vita e miglioramento dei salari reali.
