Questi mercati affrontano sfide strutturali significative, legate principalmente alla vetustà degli immobili e al basso livello di crescita delle nuove costruzioni negli ultimi 30 anni. A peggiorare il quadro si aggiungono normative più stringenti sull’efficienza energetica, che renderanno indispensabili interventi tempestivi per ridurre l’impatto energetico degli edifici.
Attualmente, il mercato degli uffici non è in grado di rispondere pienamente alla domanda degli utilizzatori: chi cerca spazi di lavoro punta a standard qualitativi e funzionalità differenti rispetto al passato.
| Mercato | % Stock A Rischio |
| Milano | 86% |
| Barcellona | 81% |
| Stoccolma | 81% |
| Parigi |
80% |
| Madrid | 77% |
| Amsterdam | 77% |
| Londra | 76% |
| Brussels | 70% |
| Francoforte | 70% |
| Berlino | 65% |
| Lisbona | 64% |
| Dublino | 64% |
| Monaco | 60% |
| Praga | 47% |
| Budapest | 43% |
| Varsavia | 40% |
Il Caso di Milano: la domanda cambia più velocemente dell’offerta
A Milano, ad esempio, solo una parte minore dello stock di uffici ha meno di 10 anni e nell’ultimo trentennio è cresciuto mediamente di poco meno dell’1% ogni anno (CAGR), con intensità differenti in base ai cluster. La mancanza strutturale di immobili di qualità – quelli che indichiamo come Grado A e Grado A Green1 - che caratterizza prevalentemente le zone centrali della città, si è riflessa negli ultimi anni in un aumento generalizzato dei canoni di locazione in tutte le aree, con punte nel CBD e nel semicentro.
La qualità si conferma un fattore chiave nella scelta dell’ufficio: la domanda per spazi di alta qualità, infatti, ha rappresentato mediamente il 70% della richiesta complessiva a Milano nell’ultimo decennio, con un incremento del 15% dal 2019 al 2023, rispetto a una flessione generale dell’11%.
Oggi le aziende che si rivolgono a noi cercano uffici in aree consolidate della città, dove la qualità degli spazi si abbina a un contesto urbano e ambientale vivace, dotato di sicurezza, servizi per le persone e per l’azienda, vicinanza a competitor e sinergie con altri operatori del settore, buone infrastrutture, commercio e F&B. In sostanza: un ecosistema inclusivo da cui beneficiare in termini di sinergie con altri stakeholder e che favorisca l’attrazione di talenti. La sostenibilità ambientale degli edifici è ormai un requisito irrinunciabile, commenta Alessandro Serena, Head of Office Agency Italy di Cushman & Wakefield.
Anche la scelta della location è sempre più centrale per le Corporate: negli ultimi anni oltre il 60% della domanda di spazi per uffici si è concentrata su cinque cluster consolidati, che rappresentano meno del 40% dello stock totale di Milano.
“In questi cluster, dove oggi il vacancy rate, soprattutto per immobili di qualità, è inferiore al 3%, suggeriamo ai proprietari di valorizzare gli asset mantenendo la destinazione attuale poiché riscontriamo ancora una domanda robusta in cerca di spazi di alta qualità, disposta a pagare un premio sui canoni di almeno il 10%”. Conclude Serena.
Al contrario, in aree della città meno attrattive, dove il vacancy rate ha raggiunto quasi il 20% negli ultimi 5 anni, si sta assistendo ad una diminuzione d’interesse da parte dei conduttori con conseguente rallentamento nella crescita dei canoni. Qui sarà opportuno valutare scenari alternativi di valorizzazione, come la conversione in destinazioni d’uso più richieste, dall’hospitality al residenziale e a tutte le varie declinazioni del living (residenze per studenti, senior, coliving, ecc)..
Veronica Nilsson, Responsabile Office Capital Markets per Cushman & Wakefield a Roma, afferma: Gli investitori oggi stanno già guardando gli uffici da una prospettiva value-add e cioè in chiave di riposizionamento, mantenendo la stessa destinazione o cambiandola. Da gennaio ad esempio, abbiamo registrato a Roma un volume di investimenti in uffici pari a circa €730 Mln di cui oltre un terzo da valorizzare oppure con il cambio di destinazione d’uso già autorizzato. Siamo convinti che questo sia il trend del futuro, non solo a Roma e per questo aiutiamo i nostri clienti a individuare l’approccio strategico più adatto per valorizzare i loro uffici, ripensandoli.
