Case studies
Ruimtelijke efficiëntie op de Gelderse kantorenmarkt
1 De Vraag
Door de impact van COVID-19 op het kantoorgebruik, de aanhoudende ‘war for talent’ en de huidige marktonzekerheden, maakt de kantorenmarkt zich op voor een nieuwe fase. Vanwege de vele tijdelijke huurcontracten komt een overschot aan kantoorruimte, afhankelijk van het exacte verloop van deze transitie, pas over een paar jaar op de markt. Een toename van de leegstand zou een gevolg kunnen zijn. Om hier adequaat op te kunnen reageren, heeft de Provincie Gelderland het voornemen een adaptieve strategie te formuleren die anticipeert op de leegstandsontwikkeling. De Provincie Gelderland heeft Cushman & Wakefield gevraagd een onderzoek uit te voeren naar de toekomstbestendigheid van de Gelderse kantorenmarkt en de transformatiepotentie van kantoren die niet toekomstbestendig zijn.
2 De Aanpak
Om te bepalen óf en in welke Gelderse kantorenlocaties de leegstand zal toenemen, vormt het definiëren van de kenmerken van een ‘kwaliteitskantoor’ het vertrekpunt. Deze kantoren kunnen ook in de toekomst op marktvraag blijven rekenen en zijn hierdoor toekomstbestendig. Kantoren die niet als ‘kwaliteitskantoor’ worden gedefinieerd, vereisen specifieke ingrepen zoals een kwaliteitsimpuls van gebouw of gebied dan wel onttrekking, functiewijziging en transformatie.
Om te bepalen of een kantoor zich kwalificeert als ‘kwaliteitskantoor’, heeft Cushman & Wakefield per kantoor een kwaliteitslabel ontwikkeld. Dit kwaliteitslabel drukt de kwaliteit (ofwel: kans op ingebruikname) en toekomstbestendigheid van alle 26.000 kantoren in Nederland uit. Dit betekent dat we direct inzicht hebben in de toekomstbestendigheid en onderliggende kwaliteitsaspecten van ongeveer 1.950 Gelderse kantoren.
Op basis van kwalitatieve trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt, kwantitatieve analyses van de marktdynamiek in de zes Gelderse regio’s en beleidsmatige ambities op het gebied van de woningen en kantoren, zijn drie leegstandsscenario’s gesimuleerd:
- Scenario 1 – De situatie blijft zoals die nu is. Leegstand ligt op frictieniveau.
- Scenario 2 – De leegstand neemt toe (bovenop frictieniveau).
- Scenario 3 – De leegstand neemt sterk toe (bovenop frictieniveau).
Door deze leegstandsscenario’s te confronteren met de kwaliteitslabels per kantoor, kan worden bepaald welke kantoren en welke locaties kwetsbaar zijn voor leegstand en of er potentie bestaat voor onttrekking en transformatie naar woningen.
3 Het Resultaat
Op basis van marktdynamiek is per regio het meest realistische leegstandsscenario geselecteerd. Voor dit scenario worden individuele kantoren op basis van kanslabels gemerkt en gekwalificeerd voor bepaalde ingrepen zoals transformatie naar wonen of het realiseren van kwaliteitsimpulsen op gebieds- en/of gebouwniveau.
Uit de resultaten blijkt dat er sprake is van kwantitatief overaanbod en kwalitatieve tekorten. Aantrekkelijke kantorenlocaties (multifunctionele gebieden die goed bereikbaar zijn) in de provincie Gelderland zijn schaars en komen verder onder druk te staan. Hoewel er geen substantiële (kwantitatieve) toename van de leegstand wordt verwacht als gevolg van de transitie van de kantorenmarkt, bestaat er wel een mismatch. Uitgaande van de verwachtte leegstandsontwikkeling voor de gehele provincie, blijkt dat, van de Gelderse kantoren:
- 80% is aangemerkt als ‘kansrijk’. Deze kantoren vereisen geen onmiddellijke ingrepen, al bestaan er optimalisatiemogelijkheden
- 9% is gekwalificeerd als ‘kanshebbend’. Deze kantoren kunnen verder worden geoptimaliseerd door kwaliteitsimpulsen op gebieds- of gebouwniveau te realiseren
- 11% is aangemerkt als ‘kansarm’. Ten behoeve van een toekomstbestendige kantorenmarkt, zou voor deze kantoren de potentie tot functiewijziging en/of onttrekking moeten worden verkend. Dit verbetert de Gelderse marktcondities en daarmee het gebruik en rendement van de kantoorgebouwen
Binnen de bestaande Gelderse kantorenvoorraad bestaat enige potentie voor de realisatie van woningen. Bij een volledige benutting van de transformatiepotentie, kunnen 1.125 tot 2.220 woningen worden gerealiseerd. Echter, de transformatie van incourante kantoren blijkt niet een eenduidige aanpak voor de realisatie van de gehele Gelderse woonopgave, waar de ambitie bestaat om tot en met 2030, 90.000 nieuwe woningen te realiseren.
De resultaten van dit onderzoek kunnen worden ingezet ten behoeve van de realisatie van een meer toekomstbestendige Gelderse kantorenmarkt. Dit kan enerzijds door terugkoppeling van de resultaten aan gemeenten. Anderzijds is een belangrijke rol weggelegd voor de Provincie Gelderland in de te leggen ‘ruimtelijke puzzel’.
Quote opdrachtgever
"Kantoren moeten integraal onderdeel zijn van de verstedelijkingsopgave, zeker nu het ruimtelijk steeds kritischer wordt waar een goede kantoorlocatie zich bevindt. Kantoren zijn op sommige locaties misschien zelfs wel essentieel voor het realiseren van aantrekkelijke multifunctionele gebieden (voor gebruiker en bezoeker) of ruimtelijk nodig om tot een haalbaar plan te komen. Maar dit betekent ook dat in beleid aandacht moet zijn voor op welke wijze transformatie kan bijdragen aan het realiseren van een gezonde kantorenmarkt én het realiseren van de vraag naar andere functies (bijvoorbeeld wonen). De toegevoegde waarde van Cushman & Wakefield is dat inzichtelijk is gemaakt dat we op provinciaal niveau (de uitdagende opgave van) het realiseren van een toekomstbestendige kantorenmarkt moeten betrekken bij het leggen van de gebiedsgerichte, integrale ‘ruimtelijke puzzel’ voor de langere termijn."
Irene Buitenhuis – Provincie Gelderland
Ontmoet het team
Fabian van Koldenhoven
Senior Strategy Consultant (EMEA Grade - Senior Surveyor)
Amsterdam, The Netherlands