Firmy se příliš nestěhují, raději přejednávají stávající smlouvy

Pět největších nájemních transakcí na pražském kancelářském trhu představovaly loni renegociace, tedy přejednání stávajících smluv. Je to cesta, kterou firmy, jimž končí nájemní smlouva, stále častěji upřednostňují před stěhováním do nových prostor. Přispívají k tomu i vysoké náklady na vybavení kanceláří, tzv. fit out, jež má Praha nejvyšší v regionu střední a východní Evropy a srovnatelné například s Paříží. Loni v Praze činily v průměru 1 252 eur na metr čtvereční, což je 8% meziroční nárůst. Analýzu nákladů na zařízení kanceláří přináší realitněporadenská společnost Cushman & Wakefield ve svém každoročním přehledu EMEA Fit Out Cost Guide.

Náklady na vybavení nových kancelářských prostor jsou jedním z faktorů, které společnosti posuzují při svém rozhodování, zda setrvat ve stávajících prostorách, nebo se přestěhovat do nových. Při jejich aktuální výši – v Praze jde v průměru o 1 252 eur na metr čtvereční – jde o nemalou položku, jež často přispěje k rozhodnutí prodloužit současnou nájemní smlouvu. Takové řešení zvolili i nájemci v loňských pěti největších pražských kancelářských transakcích.

Tabulka 1: Pět největších kancelářských transakcí v Praze v roce 2023

Zdroj: Cushman & Wakefield

Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor, Cushman & Wakefield: „Z našich statistik vyplývá, že nájemci častěji volí setrvání ve stávajících prostorách a přejednání svých nájemních smluv. Většina své prostory nyní zmenšuje – ale záleží také na oboru podnikání firmy a na její velikosti. Nejčastěji kanceláře zmenšují finanční instituce, a především centra sdílených služeb, která model práce na dálku ovlivňuje nejvíce. Naopak technologické firmy mnohdy expandují, stejně jako společnosti poskytující profesionální obchodní služby pro firmy.“

Setrvání ve stávajících prostorách tak nemusí nutně znamenat zachování jejich podoby. Firmy usilují o to, jejich prostory byly efektivně využity a vyhovovaly aktuálním trendům. Rozšíření práce na dálku s sebou často nese snižování počtu pracovních míst a jejich sdílení, na druhé straně ale vyžaduje zároveň vznik nových zón pro videokonference, komunitních prostor pro spolupráci, nebo naopak těch pro soustředěnou individuální práci. Pracovní prostředí má také zaměstnance motivovat k alespoň částečnému docházení do kanceláří.

Glyn Evans, vedoucí Design + Build pro region EMEA, Cushman & Wakefield: „Zaměstnavatelé usilují o vytvoření prostředí, jež by vyhovovalo současným „workplace“ trendům a bylo pro zaměstnance atraktivní alternativou k práci z domova. Musí být dostatečně flexibilní a nabídnout podmínky pro různé typy pracovních aktivit, poskytnout kvalitní technické vybavení, umožnit relaxaci nebo socializaci. Nemalou roli hrají i požadavky na udržitelnost, diverzitu a inkluzi. To vše se dnes promítá do designu kanceláří, kvality vybavení i samotného výběru budovy.“

I majitelé kancelářských budov tak musejí nájemce motivovat, aby zvolili jejich projekt – ať už ty nové pro přestěhování, nebo ty stávající k setrvání. Jednou z pobídek jsou příspěvky na vestavbu, jež podobně jako noví nájemci dostávají i ti, kteří přejednávají smlouvu v dosavadních prostorách.

Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor, Cushman & Wakefield: „V posledních dvou letech se výše příspěvků na vestavbu téměř zdvojnásobila, a to i v případě renegociací. Pronajímatelé chápou nutnost investic do remodelací stávajících prostor, které mohou nájemce ve starší budově udržet. Buduje-li se zcela nový fit out, pronajímatel je schopen pokrýt svým příspěvkem až 40 % nákladů nájemce. V případě přestavby stávajících prostor mohou být náklady i o 40% nižší, i tak je ale kontribuce pronajímatele nezbytná.“

Největší položkou jsou stavební náklady

Ve srovnávaných městech regionu EMEA představují největší položku nákladů na fit out samotné stavební náklady – v Praze jde o 50 %. Nezanedbatelné jsou nicméně také náklady na nábytek a technické vybavení, jež obvykle tvoří zhruba pětinu, v Praze přesně 20 %. Stejně vysokou položkou v rozpočtu jsou u nás i náklady na technické (AV a IT) vybavení, poradenské služby související s návrhem a realizací nového designu kanceláří se podílejí 10 %.

Graf 1: Struktura celkových nákladů na vybavení kanceláří

Za vysokými stavebními náklady stojí zvýšení cen stavebních prací i materiálů. Ceny stavebních prací se podle údajů Eurostatu v celé eurozóně i v Česku v roce 2022 meziročně zvýšily o zhruba 12 %, v roce 2023 o dalších 6 %. Pandemie COVID-19 a válka na Ukrajině způsobily nedostatek mnoha stavebních materiálů, a tedy také rapidní nárůst jejich cen. Podle údajů z cenové soustavy ÚRS vzrostl souhrnný index cen materiálů v Česku za období od začátku roku 2021 do konce roku 2022 přibližně o 40 %. V roce 2023 dochází k jejich postupnému poklesu, ale na počátku roku 2024 ceny stále převyšují úroveň před pandemií.

Praha: v CEE nejdražší, srovnatelná s Paříží či Amsterdamem

V Praze dosáhly loni náklady na vybavení kanceláří v průměru 1 252 eur na metr čtvereční. V rámci regionu střední a východní Evropy následovala Varšava (1 250 eur na metr čtvereční) a Budapešť (1 200 eur na metr čtvereční).

Tabulka 2: Celkové náklady na vybavení kanceláří v CEE

Zdroj: Cushman & Wakefield

V celém regionu EMEA se na první příčce umístil Londýn s průměrnými náklady na fit out 2 629 eur na metr čtvereční. V dalších městech západní Evropy jsou tyto náklady sice o něco nižší než v Londýně, nicméně ve většině z nich zůstávají nad úrovní Prahy. Srovnatelné s ní jsou třeba v Amsterdamu (1 200 eur za metr čtvereční) nebo v Paříži (1 190 eur za metr čtvereční).

Glyn Evans, vedoucí Design + Build pro region EMEA, Cushman & Wakefield: „Úrovně nákladů na fit out srovnatelné s některými západoevropskými městy dosáhla Praha díky kombinaci vysoké inflace, růstu cen stavebních materiálů, nízké nezaměstnanosti a vysoké stavební aktivity v uplynulých letech.“

Tabulka 3: „Nejdražší“ evropská města, s celkovými náklady na fit out přesahujícími 2 000 eur za metr čtvereční