De invoering van de zero-emissie zones zal de druk op logistiek Nederland alleen maar doen toenemen. Dit vraagt om meer samenwerking om goederenstromen naar de stad te bundelen. Consultants Industrial & Logistics Bauwe Wouters en Femke van Amelsvoort van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield zien dat door de kloof tussen beleidsmakers en gebruikers, maar ook tussen gebruikers onderling, een concrete verandering nog lang op zich zal laten wachten.
Grote uitdaging
Door de exponentiële groei van e-commerce bestellen we meer dan ooit. Stadshubs – logistiek vastgoed aan de stadsranden – zijn hierin essentieel voor de last mile delivery van producten. Maar de laatste meters naar de stad zijn voor veel bedrijven een uitdaging geworden: het aanbod aan stadshubs is zeer beperkt en de stadshubs die er vrijkomen, kenmerken zich door een hoge huur- en verkoopprijs vanwege dit geringe aanbod en de stijgende bouwkosten.
Daarbij komt dat de grond waar deze – vaak eenlaagse – stadsdistributiecentra op staan in veel gevallen een bebouwingspercentage heeft van slechts 30%, terwijl blijkt dat 60-70% ook haalbaar zou zijn als er efficiënter met de ruimte wordt om gegaan. Er gaat dus te veel ruimte verloren aan te kleine gebouwen. Tel daarbij op de invoering van zero-emissiezones (ZE-zones) in 2025 in de veertig grootste steden van Nederland waardoor bestelwagens en vrachtauto’s op benzine, diesel of gas geen toegang meer krijgen tot de stad - hetgeen zorgt voor een nog grotere vraag naar hubs aan de randen van de stad - en het wordt duidelijk dat logistiek vastgoed aan de vooravond staat van een grote uitdaging.
Toch blijkt uit een rapport van ABN AMRO van april 2023 dat nog steeds 40 procent van de ondervraagde ondernemers niet van plan om voor 2030 over te stappen op elektrische voertuigen. Vervoerders zien de hoge aanschafkosten en beperkte actieradius als grootste belemmeringen. Daarbij komt dat bedrijven nu al tegen wachtlijsten voor een nieuwe of grotere (meer capaciteit) elektriciteitsaansluiting aanlopen, maar er ook weinig voor voelen om hun elektriciteitsgebruik te verminderen op piekmomenten.
Dubbele mismatch
In de rol van vastgoedadviseur die te maken heeft met verschillende partijen met uiteenlopende belangen op het gebied van logistiek vastgoed, laat de praktijk zien dat er weinig interactie is tussen gemeente en bedrijven en dat sec informeren over de aanstaande wetgeving, niet voldoende blijkt te zijn. Naast het feit dat de gebruiker niet bezig is met zich voorbereiden om emissievrije routes te stad in, blijkt uit de praktijk dat gemeentes en provincies prioriteit geven aan het verlenen van vergunningen voor woningen. De vraag is of er vervolgens is gedacht aan het bevoorraden van deze woonwijken met bijbehorende faciliteiten. Tot slot blijkt dat vergunningen voor functiemenging in stadshubs lastig op te zetten zijn.
En dus lijkt er sprake te zijn van een mismatch tussen het verkondigde beleid van gemeentes en provincies enerzijds en het gedrag van gebruikers anderzijds die nog steeds de voorkeur geven aan het gebruik van single user cityhubs. Maar ook tussen deze gebruikers onderling. Het voorkeur te geven aan een eigen gebouw en één marktsegment, zoals retail, horeca, bouw en facilitaire producten creëert afstand tussen gebruikers en bemoeilijkt een oplossing.
Functiedeling is de toekomst
De nieuwe wetgeving en de actuele discussie over het ruimtegebrek in Nederland, dwingt de vastgoedwereld echter tot het bundelen van krachten. Uiteindelijk zullen de grote marktspelers het ideale toekomstbeeld van white label moeten gaan omarmen: neutrale hubs waar meerdere bedrijven van verschillende sectoren gevestigd zijn en de logistiek door een derde, onafhankelijke partij wordt geleverd. Logistieke stromen de stad in worden hierdoor geconsolideerd, met als gevolg een afname van congestie en een toename van efficiëntie m.b.t. de laatste meters de stad in.
Maar eerdere pogingen laten zien dat er bij verladers en logistieke dienstverleners nog altijd weerstand bestaat tegen het combineren van vracht, omdat dit extra werk met zich meebrengt en de angst dat de concurrentie een kijkje in de keuken krijgt. Het feit dat veel bedrijven hun iconische manier van vervoer – een vorm van marketing die bijdraagt aan de beleving van een online aankoop – niet willen loslaten, ook vanwege het geringe vertrouwen in een extern tussenbedrijf als vervoerder van producten waar bedrijven nu zelf nog verantwoordelijk voor zijn, zal een extra uitdaging zijn om deze gedragsverandering te bereiken.
Tot die tijd is het clusteren van bedrijven in één gebouw (multi users) of meerlaagse gebouwen (multi layers) de enige tussenoplossing. Hierbij blijft het benodigde aantal m2 vastgoed hetzelfde, maar krijgt het gebruik ervan een andere invulling: de ruimte wordt intensiever gebruikt door meerdere partijen of middels slimmere technologieën, zoals het tegelijkertijd opladen van elektrische voertuigen op een gedeeld parkeerdek. Gesprekken over hoe het ideale multi users gebouw eruit moet komen te zien, zijn al in gang gezet in samenwerking met verschillende gebruikers.
De consument is de dupe
Zolang de bedrijven de ruimte nemen – en krijgen – om ieder een eigen stadshub te gebruiken, laat een verandering lang op zich wachten en wordt de situatie op termijn onhoudbaar. De huurprijzen voor stadsdistributiecentra zullen door toenemende bouwkosten en schaarste van grond nog hoger worden en deze oplopende kosten zullen hoogstwaarschijnlijk worden doorberekend aan de consument. Een voorbeeld hiervan is dat sommige partijen al – symbolische – kosten in rekening brengen bij het retourneren van producten, ook om gedragsverandering bij de consument te bereiken.
Het uitblijven van gedragsverandering bij de bedrijven zelf, en samenwerking tussen bedrijven, zal er op den duur ook voor zorgen dat kleinere, opkomende partijen buiten de logistieke boot zullen vallen. Vastgoed aan de stadsranden zal te duur voor hen worden, waardoor levering een te grote kostenpost zal zijn. In het uiterste geval zal het logistieke systeem vast komen te zitten, waardoor bepaalde artikelen überhaupt niet meer kunnen worden geleverd aan de consument.
Samen meer doen met minder ruimte
Het is duidelijk dat er een andere methode nodig is dan de klassieke manier waarop stadslogistiek zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. De uitdaging is vergelijkbaar met die van het actuele klimaatprobleem: hoe maak je iets urgent wat in de toekomst ligt en waarvan de negatieve gevolgen nu nog niet voelbaar zijn?
Gemeentes, provincies en bedrijven zouden elkaar nog meer moeten opzoeken in het gesprek over mogelijke oplossingen en de praktische uitvoering daarvan. Gebruikers zouden er op lange termijn baat bij hebben om het denken vanuit één concept (grond, gebouw, vervoer) los te laten. Gemeentes zouden er op hun beurt voor moeten zorgen dat functiedeling makkelijk wordt als gebruikers besluiten met elkaar op te trekken. Hierin is ook een cruciale rol weggelegd voor projectontwikkelaars en beleggers die nog intensiever met gebruikers moeten gaan samenwerken om een rendabel project neer te zetten. Deze twee groepen lichten we graag op een ander moment uit.
De rol van vastgoedadviseur als tussenpersoon is duidelijk: de ruimtebehoefte van gebruikers vervullen, vanuit ontwikkelaars bekijken hoe er een relevant en rendabel gebouw ontwikkeld kan worden en door nauw contact met de gemeente die op de hoogte is van de laatste ontwikkelingen van de wet- en regelgeving hetgeen effect heeft op de logistieke vastgoedmarkt. Door het verminderen van afstand tussen bovengenoemde partijen kunnen we uiteindelijk samen met minder ruimte meer doen.
