Dernière mise à jour : Juillet 2024
Après une année 2023 en fort recul, le marché de bureaux de la métropole avait semblé retrouver des couleurs au 1er trimestre (+29% par rapport au placement du T1 2023), cependant ce redémarrage de l'activité ne s'est pas confirmé au second trimestre, aboutissant au final à un volume placé semestriel de 56 000 m² en régression de -12%. Dans le même temps, l'offre immédiate continue sa progression. Avec un taux de vacance de 3,11% , le marché ne retrouve pas encore de véritable fluidité tant dans sa composante marseillaise qu'aixoise. Si en ce 1er semestre, les 2 marchés enregistrent des évolutions comparables, la différence se fait autour de l'évolution des valeurs locatives, en hausse pour Aix et en baisse pour Marseille.
La Demande Placée
La demande placée à Marseille au premier semestre 2024 s'établit à 29 600 m², marquant une progression de 10 % par rapport au premier semestre 2023, mais restant inférieure de 30 % à la moyenne décennale des premiers semestres. La demande a été particulièrement concentrée dans les zones Euroméditerranée et le centre-ville. Les segments de surfaces entre 200 et 1 000 m² ont été les plus affectés par l'incertitude économique et politique, tandis que les petites et grandes surfaces ont montré des signes de résilience.
À Aix-en-Provence, la demande placée pour le premier semestre 2024 est de 26 800 m², en baisse de 27 % par rapport au premier semestre 2023 et de 10 % par rapport à la moyenne quinquennale. Le segment de surfaces de 500 à 1 000 m² a enregistré une augmentation de 8 %. Le secteur du Pôle d'activité et le centre-ville d'Aix ont été les principaux moteurs de cette demande, avec le centre-ville bénéficiant de la plus grande transaction en volume du semestre (5 600 m² par l’ESSCA).
L'Offre Immédiate et Future
L'offre immédiate à Marseille à la fin du deuxième trimestre 2024 atteint 155 700 m², avec un taux de vacance de 347 %. L'offre future, bien que limitée, devrait contribuer modestement à l'approvisionnement du marché, avec 69 % des surfaces en chantier déjà pré-commercialisées. Les perspectives de renouvellement de l'offre sont faibles, notamment pour les livraisons prévues au second semestre de 2024.
À Aix-en-Provence, l'offre immédiate à la fin du deuxième trimestre 2024 est de 47 200 m², avec un taux de vacance de 232 %. Les livraisons prévues en 2024 ajoutent 12 000 m² d'offre future, partiellement pré-commercialisée. À plus long terme, environ 35 000 m² devraient être livrés d'ici 2025-2026, bien que des projets représentant un total de 56 300 m² soient encore en attente de permis ou de pré-commercialisation.
Les Valeurs Locatives
Les valeurs locatives à Marseille ont enregistré une baisse au premier semestre 2024. La valeur moyenne de première main a diminué de 2 %, tandis que celle de seconde main a chuté de 12 %. Le loyer prime a également baissé de 6 %, atteignant 275 €/m² pour les transactions de première main dans des immeubles comme Cap Joliette à Euroméditerranée. Les valeurs locatives moyennes restent les plus élevées dans les secteurs Euroméditerranée et centre-ville.
À Aix-en-Provence, le loyer prime se situe à 205 €/m², avec des valeurs locatives moyennes de seconde main atteignant 162 €/m², en hausse de 10 % par rapport au premier semestre 2023. Le secteur du Pôle d'activité et le centre-ville continuent de dominer le marché locatif, avec des transactions notables telles que celle de l'ESSCA à 205 €/m².
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