Si l'on compare la période 2015-2019 à la précédente 2010-2014, les investissements en immobilier logistique ont quadruplé (4,5 puis 18 milliards d'euros). Cette accélération s'est manifestée de deux façons :
- Les investisseurs généralistes, fonds d’investissement, banques, assureurs, foncières, ont dans leur ensemble augmenté leur exposition à l'immobilier logistique, dans le cadre de stratégies d'allocation d'actifs à l'échelle paneuropéenne
- De nouveaux arrivants ont concrétisé des prises de position sur le marché français, tandis que certains acteurs qui s'étaient séparés de leurs actifs logistiques sont revenus sur le segment
Qui sont ces « nouveaux entrants*» investisseurs sur le marché immobilier logistique français ?
De grandes masses en jeu
Tous types d'acteurs confondus, les 10 dernières années d'investissement en immobilier logistique français ont concentré 22,4 milliards d'euros à travers plus de 600 transactions. La période spécifiquement ciblée (2017 - 3e trimestre 2020) totalise 13,8 milliards d'euros répartis sur un peu plus de 250 transactions. Sur ce volume, les nouveaux entrants ont concentré 4,1 milliards d'euros, soit 30% des montants investis en immobilier logistique pendant ce laps de temps, et près d’ 1 euro sur 5 au cours des 10 dernières années.
Aspects géographiques
S'agissant d'actifs unitaires, les volumes investis sur la dorsale ont été près de deux fois supérieurs à ceux des marchés "secondaires" - pour des acquisitions 3 fois moins nombreuses - si bien que le "lot moyen" des actifs achetés sur les marchés du corridor logistique se révèle très inférieur (22 millions d’euros) à celui des acquisitions hors de cet axe (près de 38 millions d’euros). En un mot, on y transacte trois fois moins souvent, et deux fois moins en volume, mais lorsque c'est le cas les actifs ciblés sont beaucoup plus importants.
Nationalités et typologies
Le portrait type de ces acquéreurs en termes de nationalité met en évidence un top 5 qui place en tête les Etats-Unis, la Chine, l'Allemagne et l'Angleterre. Le vocable "international" et "européen" traduit la pluralité des pays sources de collectes de capitaux. Sans surprise, les fonds d'investissement (généralistes, souverains ou allemands) trustent le tableau des acquisitions, très loin devant les assureurs-mutualistes et les SCPI/OPCI, minoritairement présents.
En termes d'investissement net, la Chine, les fonds internationaux, l'Allemagne, l'Angleterre et Singapour ont été des nouveaux entrants "net acquéreurs" sur le marché français de l'immobilier logistique. Comme précédemment évoqué, la France fait cavalier seul dans la catégorie "nets vendeurs", très loin devant les Etats-Unis.
Profils de risque
Le portrait type des acquisitions des nouveaux entrants sur le marché de la logistique en France cible des actifs existants, de seconde main, en portefeuille. En outre, il s'agit dans l'écrasante majorité des cas d'entrepôts de classe A.
De 2017 au 3e trimestre 2020, les acquisitions "Core+" ont concentré 85% des engagements effectués par de nouveaux entrants. Les investissements dotés d'un profil de risque élevé ("value add" ou "opportunistes") sont restés très minoritaires (6%), exprimant une entrée sur le marché français par la voie d'actifs dotés d'un niveau de risque modéré tout en gardant un certain potentiel de création de valeur.
